●王志强 中共中央党校研究生院 范 勇 青岛科技大学
[摘要]以北京市为例，通过对房地产价格影响因素的分析，研究各种因素对房地产价格的作用机理，并通过对影响我国现阶段房地产价格的主要包括土地价格指数、房地产市场供给、房地产需求、房地产租赁价格指数等因素，利用统计方法，与房地产销售价格指数的历史数据进行实证检验。实证检验表明目前北京市的房地产政策能够很好的把握当前经济形势，能够使用经济手段调节房地产市场。
[关键词]房地产 房地产政策消费者信心指数土地价格房租Granger检验
一、引言
1988年第一次住房制度改革工作会议以来，我国的房地产市场经历了20余年历史。这20年中我国房地产一直保持着高投资、高增长．占国内生产总值比率越来越高，存在着房价过高、局部过热的问题。从2003年下半年开始．政府开始对房地产业进行调控，使用了包括产业政策、行业规范、利率政策、政府补贴，以及目前的廉[来自www.lw5U.coM]租房、“两限房”等手段，力求确保房地产业健康发展。特别是金融危机之后，为应对危机、实现“保增长”的战略目标．更出台了一系列刺激政策，房地产业开始走出房价和成交量的寒冬，北京地区房价大涨、土地市场活跃，取得了超预期效果。然而房地产业发展却有悖于平稳健康发展的初衷。若用国际上通用的指标来衡量，绝大部分指标都显示我国房价水平已明显偏离合理轨道。那么，到底是什么在支撑我国的高房价7
二、房地产市场供求及房价分析分析
1房地产价格
西方经济学认为房地产价格是在市场条件下房产的使用价值的货币表现。在房地产市场上，供给因素（主要指成本）和需求因素共同影响房产的价格走势。房地产成本是在开发、建设、经营的过程中的损耗，包括土地获得费用、建安成本和相关税费等。
首先，土地因素。房地产成本中行业相关税费基本变动小[来自WwW.lW5u.com]，具有刚性；建安成本主要包括建材费与人工费。房地产开发的整个过程中，建安和销售都发生在完全竞争市场（见图1）．只有土地获取发生在垄断市场（见图2）。在我国，城市属于国家所有，政府以挂牌拍卖的方式，向市场供应土地。由于土地的稀缺性和不可再生性．土地市场的供应量限制，近年来我国的土地供应越来越少，这导致政府不可能会降低土地价格，从而继续推动土地价格维持上涨。从目前的房产开发情况看．地价已经成为房产价格的主要成本之一，土地供应制度成为调控房产市场的重要手段。本文用城市土地价格指数反映土地市场的供求情况，通过分析我们可以知道房地产价格与土地价格正相关（图3）。
其次．需求因素。改革开放以来，我国GDP保持着较高的增长速度，国民财富的增加、人民生活水平的提高，消费者预期未来经济状况良好，必然要求改善住房，提高生活水平；资金有投资需求，相较于股市的高风险和房地产开发的高投入，在预期未来北京房地产持续高涨的前提下，只有购买房地产作为投资最适合个人和家庭投资．进一步推动了住宅价格的快速上涨。
第三．房屋租赁价格。对房屋的使用权获得有购买和使用两种形式，二者之间存在一定的替代关系。房屋租赁价格在一定程度上反映房屋销售价格。理论上讲，房租是凭借房屋所有权的货币化，在房屋价格p和房租a之间应该存在如下关系：
p=a/r（其中r代表利息率）
房价和利息决定共同决定房租的价格。房屋租赁价格可以在一定程度上反映房地产的价格，是房地产市场的”晴雨表”。
从以上的分析中，我们可以得出，在房地产市场中，土地价格、消费者预期、房屋租赁价格共同影响房地产。
2．目前房价的形成原因
首先，第三人支付房屋价格已经成为”潜规则”。房屋成为家庭的最大开支，一套房屋需要三代人共同支付，几个家庭支持一对年轻人买房，成为社会主流观念。鉴于财富创造的积累性，这一购房模式具有完全的不可持续性。
其次，投资投机需求旺盛。截至2009年10月，我国的股市．房市经历了近十年的持续上涨，虽然2005年和2008年深圳、广州等地区出现过短暂的小幅下跌，但之后往往出现更大涨幅、更长时间的反弹，增强了购房者预期：资产价格上涨的财富效应支持了投资投机者的有效需求。同时，政府出台的诸多优惠政策，大大降低了购房成本，这在一定程度上是鼓励合理需求的同时，更使众多“搭便车”者的投机需求进一步膨胀。另外，政府不断释放流动性，流动性过剩导致通胀预期，购房保值也很正常。
第三，房地产市场供求矛盾一直没能有效解决。从根源上讲．土地尤其是房地产建设用地供应刚性是根本原因，土地是稀缺资源，供给上缺乏弹性，存在地区性和不完全竞争性：同时市场机制的不健全，信息不对称，捂盘惜售、哄抬房价、跟风现象间接推高了房价。在市场经常性地处于供不应求状态的情况下．房价不涨几乎是不可能的。
鉴于对城市化水平、利率水平等数据获取难度，本文主要通过对土地价格指数、房地产租赁价格指数、城市有效购买需求对房地产市场进行分析，通过对历史数据的不断挖掘，力求找到影响房地产市场的因素，为政府在房地产市场的宏观调控中找出依据。
三、对房地产价格影响因素的实证研究
房地产市场一般分为住宅市场与非住宅市场。我们主要研究北京市房地产中的住宅市场，分析各种要素与房屋销售价格指数的影响。根据分析结果，归纳出北京市住宅市场价格的影响因素，并分别进行Granger检验，分析其对房地产价格形成的影响。
1数据选取及平稳性分析
本文选取了2006年1月到2009年9月的月度数据进行计量分析，包括房地产销售价格指数（住宅）、土地销售价格指数、房地产租赁价格指数，以及社会财富。但是，北京市统计局提供的土地销售价格指数、房屋租赁价格指数都是季度数据，不利于数据的处理。为了保证数据的真实性和模型的可靠性，我们将对相关数据进行近似处理。其中，北京市居民消费价格指数( CPI)（数据来自国家统计局）中租房费用指数部分作为考察指标，替代房屋租赁价格指数：土地市场是垄断市场，北京市供地保持着一定的连续性，取北京市建筑企业购地费用（数据来自清华金融研究数据库）近似替代土地价格指数：消费者购房行为是建立在自身预期的条件下的（包括经济前景、收入预期等），消费者信心指数反映消费者对本地经济信心强弱的指标，是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景，收入水平、收入预期，以及消费心理状态的主观感受，预测经济走势和消费趋向的一个先行指标，成为影响消费者购房行为的重要因素（数据来自清华金融研究数据库）。
对各变量进行平稳性分析，检验所使用的时间序列数据的平稳性。ADF平稳性检验结果如表1所示。可知各个变量的时间序列数据并非平稳，它们必须通过1阶或者2阶差分后才能成为模型中可以使用的平稳数据。
2 Granger因果关系检验
首先，对表1中各变量进行Granger检验，检验结果见表2。从表中可以看到．Lnland是Lnhousep的三阶Granger原因，Lnhousep和Lnrentp互为Granger因果，而Inhousep是Lnconsi的Granger原因，而反向则不成立。通过Granger检验发现，土地和房租价格是房地产价格的Granger原因，而房地产价格是又房租和消费者信心的Granger原因。相较于房屋租金和消费者信心指数，土地价格和房租指数更能解释房价形成问题。
3．共线性分析及调整
根据经济学理论我们知道．房屋租赁价格指数是反映消费者消费的指数，当经济繁荣时．消费者信心指数较高，房屋租赁价格指数也较高；当经济衰退时，消费者信心指数下跌，房屋租赁价格指数也随之下跌。同时，土地作为重要的生产资料，它也必然受经济发展的影响。因此预测三者之间存在一定的共线性。
首先，我们对数据做多元线性回归，得到下图：
可以看到F统计值较大．F检验显著，t统计值较小，t统计不显著，只有Lnconsi的统计量显著，显然存在共线性。但是，当分别使用Lnlandp. Lnrentp和Lncosi对Lnhousep进行回归时，得到的判定系数R2的值见表3。
因为因变量对所有自变量回归的拟合优度大于任何一个自变量对其余自变量回归的拟合优度，我们可以对多重共线性不做处理。这样我们得到的回归方程是：
Inhousep=-0. 291 4-0. 00201nlandp+l. 07031nconsi+002761nrentp
(0.4937) (0.0038) (0.0765) (0,0791)
回归模型表明土地价格与房价变动呈相反的趋势，而消费者信心指数和房屋租赁价格指数与房价成同方向变动，并且消费者信心变化对房价的影响最大。
四、结论与建议
通过以上分析，可以认为土地价格对房地产产生负面影响，土地价格上升导致房地产需求下降．进而房价下降。房租水平和房价互为Granger因果，可以解释为房地产价格影响着房租水平，而房租水平的上涨又推动房地产进一步上扬。消费者信心指数反映消费者对未来收入、经济状况和生活水平的预期，当预期未来收入增加时，消费者可能提出改善住房要求甚至是贷款买房，Granger检验结果说明了目前消费者信心指数指数对目前较高的房价存在一定的依赖关系，如果房价停止上涨，会对消费者信心产生一定的副作用。
房地产市场是一个逐步完善的市场，对房地产市场的宏观调控走过了从计划性、行政化到经济性、市场化逐步完善的过程，当前市政府推出的政策性住房和鼓励房地产发展的政策恰恰正是市场化的体现。这是因为：房价受消费者信心和房租水平的影响比较大，只要采取积极的政策措施，例如第一，以人为本，争取保证市民的基本住房要求，特别是城市夹心层、困难群体的住房要求，提供更多的经济适用房：两限房、廉租房等政策性住房，使多种市场主体参与房地产市场，改善房地产供给，降低房租水平；第二，千方百计提高消费者信心指数，正如温家宝同志所说“信心比黄金更重要”．在当前的经济尚未完全走出金融危机的情况下，鼓励房地产市场发展，充分发挥房地产市场对经济的刺激和拉动作用，保持经济平稳较快发展；同时，着眼于经济发展，努力提高居民收入水平，保持经济发展一贯的水平，增强消费者对市场信心和购买能力。
房地产的发展离不开市场，房地产市场化的历史是一部宏观调控的发展史。经过20余年市场经济的熏陶和教育．我们已经逐步放弃了最初的行政命令，开始转向利用市场、尊重市场的市场化探索。在社会主义市场经济制度下，房地产业管理会更加体现市场力量，要求把房地产市场调控和解决居民住房需求结合起来，体现以人为本，体现统筹兼顾，使“看不见的手“和”看得见的手”共同为房地产业健康平稳发展保驾护航。
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[6]住房与城乡建设部相关政策．http:／／www．cin gov．cn／fdcy/
[7]北京市住房和城乡建设委员会相关政策．http:／／www．bjjs．gov. cn/publish/portal0／tab672／