徐淑霞张晓峰广东工业大学
[摘要]房地产行业是我国的国民经济支柱行业之一，其信用问题影响到整个经济的稳定发展。对房地产企业信用进行有效、准确的评价具有重要的意义。本文针对我国现有的房地产企业信用评价体系进行了[来自wwW.lw5U.com]介绍，并对其存在的问题进行分析
[关键词]信用评价房地产现状
我国房地产行业自1998年住房制度改革后，进入快速发展阶段。作为我国国民经济的重要支柱产业之一，其重要性不言而[来自www.Lw5U.com]喻。作为一个产业关联度强的行业，其所带动的上下游相关产业链相当长。一旦企业发生信用风险，将会对整个国民经济的稳定造成重创。因此，对房地产企业进行信用评价具有极其重要的意义。
一般来讲，企业信用是指企业在生产经经营过程中与其利害关系者之间建立起来的，以诚信为道德基础的思想观念和践约行为。对企业的信用评价一般应该包括企业的综合实力、财务信用、销售信用等。
一、我国房地产企业信用评价现状
目前我国针对房地产企业进行的信用评价相关的体系主要有：建设部房地产企业资质评级标准、建设部及各省市房地产企业信用档案管理系统、部分省市房地产行业诚信评价方法以及商业银行对房地产开发企业贷款的资信评级方法。
1．建设部房地产房地产企业资质评级
为了规范房地产开发企业经营行为，国家建设部于2000年颁布《房地产开发企业资质管理规定》，要求各房地产开发企业须取得建设部评定的企业资质等级方可进行房地产开发与经营。
该资质等级的评价内容主要包括注册资本、从事房地产开发经营年限、累计开发额、近年建筑工程质量合格率、企业管理人员状况、是否有完善的质量保证体系等。房地产企业开发资质按企业以上方面的状况分为四级，并对各等级企业可从事的业务范围进行了限制。
通过该等级评级的内容，我们可以看到该资质等级反映的是包含企业资本实力、经营管理以及历史经营信用等的企业整体信用，不涉及企业的财务信用。
2．建设部及各省市房地产信用档案管理系统
房地产信用档案系统于2002年由国家建设部建立。只要是从事房地产经济活动的企业，都属于该档案监督的对象。
从信用档案内容看，以房地产开发企业为例，档案中的内容主要包括企业的基本情况、主要管理人员情况、良好记录行为、不良记录行为、已完成和在建项目情况、在建项目预售许可证、资格年检情况和投诉情况。从档案中的内容看，该档案系统主要是针对企业在经济活动中的整体信用，涉及到企业财务信用的仅有“银行信用等级”一项。该档案仅对房地产企业的信用信息进行归集，未对其作信用评价。
3部分省市房地产行业诚信评价方法
亦有部分城市对所辖房地产企业进行了信用评分，如深圳市规划和国土资源委员会建立的深圳市房地产信息系统。深圳市房地产信息系统的主要评价对象为深圳市的房地产开发企业、房地产经纪机构和房地产估价机构以及从事房地产业务的房地产经纪人等。评价方法主要采用计分法，将评价对象分为诚信、预警及失信三个等级，并将评价结果在网上予以公示。公示信息主要包括企业的基本资料、管理人员、不良行为、业绩、年检情况、项目手册等。
4商业银行贷款信用评价
根据《巴塞尔协议》对不同类型的资产按不同权数来量化信用风险的标准计算方法，商业银行纷纷建立了针对各行业的内部信用评价指标体系，以确定授信企业的信用水平，保障贷款安全。
商业银行对于房地产贷款的分析内容一般包括企业领导人素质、履约能力、经济实力、资金结构、经济效益与发展前景等。商业银行房地产开发贷款信用风险测度主要使用定性分析方法、财务比率指标分析法和贷款风险度法。定性分析法以定性指标分析为主，缺乏数量标准，评价结果主观性较大。财务比率指标分析法往往只考虑借款人的还款能力，考虑因素不全面。
二、存在的问题
笔者在对以上信用评价系统进行浏览及信用查询的时候，发现存在以下问题：
1系统的覆盖面不完全。虽然有关部门多次要求征集各企业的相关信息，但记者在查询中仍然发现存在部分企业在系统中无记录的现象。在实际中，规模越小资历越浅的企业的信用履行能力越弱，自然也应该成为关注的对象。在信息不对称及交易成本的作用下，利益相关者如果在公开的系统上得不到这些企业的信息，就只能聘请专业的评级机构进行信用调查。但这如果只是对于普通的消费者来说是可能性是不大的。
2．信息内容不完整。虽然各个档案系统均设置了多项指标信息，但系统中大部分企业的信息不完整，尤其是企业的不良情况信息以及企业的银行信用等级多数为空白。信用系统的作用本来就是为了对企业进行监督，作为企业不愿公开的负面信息，本应备受关注，但在系统上却极少有登记备案，系统的监督与公示作用明显被弱化。
3．信息存在着滞后性。笔者在2010年进行查询时，多数企业的信息只更新到2006年甚至更早，数据上的时滞，使得信息系统不能反映企业当前的状况，这给相关的信息使用者带来不便。信用评价系统的作用也就流于形式。
4评价方法落后。与国外相比，我国尚未形成成熟的信用风险计量模型，信用评价的技术水平较落后于国外。部分商业银行按照《新巴塞尔协议》的要求，进行风险管理系统的开发，在技术上得到一定的改进。而其他评价体系中多采用专家打分法，主观性较强且容易受到人为的操纵。从评价指标上来说，各评价系统在反映企业信用状况方面全面性仍存在着不足。
三、总结
在美国次贷危机的影响下，信用风险已成为社会各界重点关注的问题。“楼脆脆、楼塌塌”更暴露了房地产企业的信用问题的严重性。建立切实可行的房地产企业信用体系已经迫在眉睫。鉴于前文的分析，笔者认为信用系统是相关部门对企业信用进行的评价及认定，对于消除信息不对称，引导消费者选择优质产品，增强企业守法与诚信意识有着积极的意义。
参考文献：
[1]张智明，房地产企业社会信用评价指标体系的完善与应用[J]．商场现代化，2009(26)
[2]李睿．中国商业银行房地产贷款信用风险管理研究[D]华东师范大学.2006．