张俊杰 北京科技大学天津学院
近年来，我国的房地产改革接连不断。自从2003年房地产杯国务院文件正式定位为“支柱产业”以来，我国的房地产一直在过分地繁荣发展，出现了天价房产，一、二线城市的房价居高不下。在政府控制房价的房地产改革中，有很多值得称颂的条款，然而面对仍然过高的房价，也说明了在房地产改革中仍存在着一些弱点。本文试图对长期以来的房地产改革的弱点加以分析，并提出一些措施，供业内人士参考。
一、房地产改革的弱点
房地产的开发对于国家来说收益应当是巨大的。但是目前存在着地方和政府对土地“分红”的状态。在改革中没有涉及到政府和地方关于房地产的矛盾。
第一，地方政府的问题没有得到解决。目前存在很多富豪“炒房”现象，殊不知也存在很多地方政府存在着“炒地”现象。对于国家的土地，地方政府囤积，等待高价的到来，一旦达到了理想的价位再高价拍卖土地，形成了开发商得不到正价土地的状况。政府在改革中对于这个问题没有涉及到，对于怎样遏制地方政府的囤地行为也没有做出相应的治理措施。
第二，对于中央和地方的分税制问题没有涉及到。中央和地方实行了多年的分税制，制度的直接结果便是地方时刻为本身的财政考虑，其次才考虑到中央的财政或者是民生问题。在分税制条件下，地方政府财政捉襟见肘，为了增加地方财政收入，地方政府不得不在房地产领域做文章。因此，如果不彻底改革我国的分税制，重新调整中央政府与地方政府之间的财政收入分配比例，那么，房地产市场改革不可能从根本上取得成效。
第三，改革中没有正式地出台城市规划方案。房地产产业不仅是经济上的，而应该首先是民生的。对于目前大量的盖房出售，在城市中是否符合城市整体规划方案已很少被人重视。在城市最好的地段修建高档商品住宅，必然会导致当地普通居民被迫外迁。当前我国房地产市场改革不是随心所欲地想当然，而是在城市规划业已形成的基础上，重新调整利益分配结构。许多城市的中心部位[来自wWw.lw5u.coM]高楼大厦林立，高档商品住宅价格越来越高。政府应当建立《城市规划法》并且严格按照《城乡规划法》办事，不能任由开发商开发土地。
第四，改革虽然指引了我国房地产的正确走向，但是它的实施并没有跟上条款的脚步。在房地产改革中，不同的城市根据地方的差异性出台了不同的政策，但是实施效果却如出一辙，未见成效。比如上海房地产改革，对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策；调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策，对于这样的政策，恐怕是上有政策，下有对策。银行在贷款执行方面，未必得到认真的落实。
二、我国房产改革问题对策分析
首先，深刻贯彻房地产以人为本的民生思想。房地产业尽管现在成为了促进国民GDP的经济手段，更是涉及到民生大事的基本条件。国务院1 7次常务会议在布置第四季度的工作时指出，房地产的问题是一个民生的问题，政府应该降低住房交易税来支持居民住房消费。但是对于国家政府的态度，地方的很多官员却没有深刻地意识到这一点。他们囤积土地，并没有考虑到这是国民的基本生活条件，而仅是考虑到能够增加地方财政的收入。房地产改革的所有条款都是实际上的，但是若想根治当今的房地产泡沫现象，必须从思想上提高各级官员对房地产的民生思想。
其次，国家从税制整体上配合房地产改革。目前的房地产尽管在税制上进行了一系列的变革。。按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。但是这些税制都是在房地产交易进行中的税制改革。针对根本原因地方政府和中央的矛盾，应该对多年来的分税制进行变革或者取消。使得财政上中央和地方的统一，取消地方财政自理的状况。对于一些较为贫[来自wwW.Lw5u.coM]困的地方政府，地方无财政收入，房地产便是一个好办法，为了维持地方的财政支出也是不得已而为之。所以，中央应保持地方政府的最低财政支出，在此基础上的收入进行划归，部分上缴，部分保留。这样，地方不会因为收支不平衡而采取极端的房地产手段。
最后，国家正式出台《城乡规划法》。《城乡规划法》应该最为一个关系到城市和乡村基础建设的法律。使得开发商不能随意开发，防止政府在城市发展中盲目扩张地盘，不断蚕食农村集体所有的土地。现在许多城市规模之所以越来越大，不是因为城市的发展需要更多的土地面积，而是政府财政需要更多的资金。这样法律地出台可以对城市和乡村商品房、廉租房、保障房等房地产业进行规划；确定可以开发建房的区域、不可开发的繁华区和绿化区；城乡之间的扩展得到法律上的保护，保障民众的基本居住条件，不得任意扩建城市；在乡村的开发扩建中尊重农民的自身意愿：促进城乡互动，提倡农民进城的同时，倡导城市人口回归自然，回归农村。
综上所述，对于目前房地产改革我国实行的一些政策是有很大成果的，但是在看到成就的同时我们也应该看到这些弱点，为了国计民生，我们必须从根本上解决这些弱点，以防止房地产的崩盘，影响社会的稳定。