倪志宇 中铁房地产集团浙江京城投资有限公司
［摘 要］人房矛盾一直是困扰中国的问题，能否设计一种既适应当前需求又能随需要变化的住宅随之成为理论界和实践界关注的焦点。本文从总体上运用SWOT战略分析模型探析当前环境下小户型房产发展的有利和不利条件以及未来社会需求变化对小户型房产的影响，并分析了杭州市小户型房产发展现状及存在问题，最后对小户型房产的可持续发展提出了建议。
［关键词］ 小户型房产 SWOT分析 发展模式 政策建议
一、引 言
房地产作为我国重点产业，在国民经济中的地位举足轻重。随着我国市场经济改革的加快，“城市化”速度也在加快，居民住房问题也正面临着前所未有的挑战。小户型房产是近年来房地产市场上的热点，所谓小户型就是具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”，相对大户型而言它严格控制住宅建筑的面积，抑制过度消费。鉴于住房供应结构不合理的问题，国家出台了“小户型”政策，即2006年5月29日发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。从国家政策可以看出，我国将在相当长的一段时间内控制住房建筑面积和大户型面积的比例，小户型将成为市场主流。
二、小户型房产的SWOT分析
SWOT分析法（也称道斯矩阵）即态势分析法，20世纪八十年代初由美国旧金山大学的管理学教授韦里克提出。SWOT分析实际上是将对某个项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析组织的优劣势、面临的机会和威胁，从中得出一系列相应的结论，藉以确定产业发展战略。这种分析能够通过与竞争对手的比较及所处的社会环境，对产业的竞争实力进行准确定位，从而制定有效的产业发展战略。
1．小户型房产的优势(Strengths)分析
（1）小户型房产自身优点
小户型最主要的也是最引人注目的特点就是其房价低,其次是小户型所处地段较为优越，交通发达。小户型主要分布在三个区域，一是市中心，如我们现在所指的CBD核心区；二是城市车站附近；还有是以工作为主要导向的新兴商业地区周边。这些区域不论是地段还是交通，都让小户型房屋占据了“天时、地利、人和”，有助于为小户型营造现代的居住氛围。第三，小户型可谓是“麻雀虽小，五脏俱全”，它的房型新颖，顺应居住需求，简洁舒适、经济实用。尽管是小户型，会所、游泳池、咖啡厅、健身室、红酒吧等时尚配套在小户型小区中显得淋漓尽致。从户型和格局上看，现在开发的小户型楼盘基本为“迷你”现代公寓，户型结构较为灵活，也拥有较完善的配套功能和基本的物业服务。最后，小户型便于今后投资。小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，相对于投资股票、债券来说，投资小户型的风险更小、收益更稳定，且小户型楼盘的位置大多靠近市中心，有利于物业的增值，这都是大户型房屋难以相比拟的优势。
（2）需求和消费市场潜力巨大
在中国城市住宅数量基本满足之后，住宅的结构性等许多社会性矛盾逐渐凸显出来。中国的房地产业在近几十年时间急速地发展，数据显示，目前许多大城市都存在房型过大、总价偏高的问题，一房或一房一厅的产品长期被忽略，其根本原因是因为高收入者先进入购房市场，他们拥有绝对经济实力，对高质量生活的要求使得这些高收入者热情追捧大户型，给房地产市场造成大户型房产需求过高的假像，使得房地产商致力于投资建设大户型房产。随着这部分人群的需求逐渐饱和，作为城市购房主体的中等收入者和年轻买家开始占据消费市场。国内大量已建成的建筑，包括新建的和正在兴建的建筑，在很大程度上忽视可负担性的、占市场大多数面向中等收入普通家庭的住宅建设等方面的问题，很多老百姓迫于房价的压力，无法承受大户型，小户型住宅开始有了真正的需求，许多房产商顺势推出了小户型的住宅项目，自然在市场上得到了消费者的追捧。
金融、IT、咨询等活跃行业为年青人带来了高收入，他们渴望独立生活，但经济能力尚不足以在市中心购买目前主力形态的商品房，郊区的大房子又与他们紧张的工作和丰富的休闲生活相抵触。小户型的低总价符合年青人的消费水平，良好的小区环境和基本完善的物业管理又充分体现了现代城市青年的高质量生活价值。此外，邻近市中心的小户型公寓为年轻购房者提供的机遇也高于一般地段的住宅，所以这种总价偏低、交通便捷、功能完善的小户型的出现正好吻合了这一消费群体的需求。
2.小户型房产的劣势(Weakness)分析
（1）小户型建造成本高
小户型的缺点最直接的表现就是其开发成本高，一个项目的成本主要分成三块，土地成本、建安成本，以及资金、管理、推广等其他成本。小户型住宅的主要市场在城市中心地区，这种地区土地成本高，必然也导致开发后的房价较高，是产品形成竞争优势的不利因素，而离市中心远的城区的房价较低，这也是小户型住宅难做的最重要的原因，因为离市中心远的大中户型的住宅对城市中心地区的小户型住宅具有替代性。谈到建安成本，因为小户型相对的墙体、管道、门窗、管线等更多，楼板的承重力要求也更高，小户型产品建安成本要略高一些，一般比大户型产品每平方米高15%左右。在以性价比为竞争核心的市场背景下，选择一个建造成本高的产品，无疑也是对自己竞争力的弱化。
（2）小户型“身陷”设计困局
小户型设计的缺陷首先表现在设计千篇一律，缺乏公共安全空间。一些小户型房设计本身就有缺陷，例如一个区域的住户过多，就缺乏必要的安全空间，如果发生火灾等意外情况容易酿成灾难。还有就是小户型设计没有创新意识，同质化产品现象严重。
（3）四大瓶颈制约中国小户型发展
随着同质化小户型不断推出，小户型先天不足的劣势，越来越成为制约其发展的瓶颈，主要表现为以下几个方面：（1）小户型小区的停车位不足，小户型项目最主要的特点是住宅密度大，同一片土地如被建为小户型，业主户数会则增加将近一倍，随着车价不断下调，拥有私家车业主继续增多已是不争的事实，停车位严重不足已成为小户型小区面临的最大问题。（2）绿化率极低。大多数畅销小户型的通病，碍于土地面积，根本谈不上绿化和景观。的确一般来说，开发商在有限土地上同时满足停车位和绿化要求，不仅需要增加开发成本还需要更优秀的设计单位来施工，对于开发商来说，会有很大难度，所以开发商很少能同时兼顾二者。（3）消费者验房权无法保证导致消费者可信度降低。验房权的本质在于保证你期望的小户型产品的生产者——开发商是否严格按照约定的产品目标施工、装修等。而实际上，由于种种主客观原因，甚至会有户型变更的问题。（4）软件等配套设施不完备。目前小房型住宅开发仍处于起步阶段，其居住小区的缺乏商业、服务、交通等相关配套设施，所以在进一步搞好硬件设施建设的同时，还应注意软件设施的建设，特别是在配套服务方面要下大力气。
3.小户型房产的机遇(Opportunities)分析
（1）国家对小户型房产的重视与扶持
由于我国人房矛盾激烈的特殊国情，九部委早在2006年5月29日联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中明确指出：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”之后，建设部又在2006年7月14日公布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中对“90m2，70％”进行了明确的说明：“90平方米的套型建筑面积是由单套住房的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。70％是指各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用住房)面积所占最小比重。”其中，小户型住宅的定义就是：面向中低端市场的套型建筑面积在90m2以下商品住房(含经济适用住房)，“70％”则说明小户型住宅未来的主导地位。
（2）金融风暴突袭，小户型成避风港
日前，一场始于美国，席卷世界的金融风暴正在全球范围内迅速蔓延，中国也必不可免的受到了金融风暴的波及，在这种经济形势下，如何回避金融危机带来的潜在危险、怎样投资才能让自己的钱保值、增值成为大家关注的焦点。当前的形势下投资，应当一看交通，二选区域价值，三看产品特色，即要选择交通便利，区域已经得到了大规模的发展，并且依然有发展的利好条件，价格合理、产品特色明显，较有实力的开发商开发的项目，满足了这些条件，项目的升值空间较大，保值性较强，而小户型就具有这些优势。
4.小户型房产的威胁(Threat)分析
（１）同类商品挤压
小户型市场的竞争压力会越来越大。小户型这几年之所以会这么热销，其最主要的原因就是房产早期市场累积了较大的需求量。在各大城市房价飞涨的同时，大[来自wWw.LW5U.com]多数开发商都将产品定位成大户型、高总价产品，而忽略了中间阶层对小面积、低总价的需求，所以国内房产市场断层现象严重。因此住宅的市场供需在一段时间内失去平衡，这使得总价相对较低的小户型成为稀缺产品而走俏，出现了抢购风潮。小户型的热销引来的是大批的开发商齐头跟进，小户型同质竞争的压力也就越来越大。
（2）房地产市场的困境
房地产是一种兼有经济属性和社会保障属性的特殊产品。经济属性说明它具有商品的特性，自然要追求利润最大化；而社会保障属性又表示它是一种社会保障用品，是效率和公平的体现。但在现阶段，房地产的双重特性并没有得到有效的协调，利润最大化与效率和公平出现严重的冲突，这就使得房地产市场陷入了两难的困境。
首先，投资过速导致国内经济结构失衡。过去几年中，房地产投资持续保持着接近20％～30％的高速度增长。投资增长是可喜的情况，但是，投资的增速太快，一旦房地产市场出现经济泡沫，就势必会导致国内经济结构失衡和国民经济增长难以为继的风险问题。
其次，消费需求旺盛，土地资源匮乏。随着经济发展与城市化进程的加快，大批人口涌人城市，而且大部分是低收入者。虽然我国城市人均居住面积已由过去的6.7平方米提高到现在的26平方米，但是依然不[来自wWw.lW5u.CoM]能满足市场的旺盛需求。另外，由于城市不能无限扩张，所以，土地资源稀缺也是一个难以突破的瓶颈。
最后，住房结构体系的失衡。在房地产投资大规模快速发展的几年里，以经济适用房为代表的中低档住宅成为被遗忘的角落。受房地产自主思想影响，虽然住宅的投资额不断增加，但是，经济适用房的投资却无太大变化。而且后者在前者中的比重呈逐年下降的趋势。这是因为，为了追求高额利润，开发商更愿意开发针对中高端市场的产品，而对面向中低端市场的经济适用房不予理睬。但是，中高端市场的消化能力是有限的，相当的产品被闲置；另外，由于中低价住宅供应量不足，以及房价快速上涨，又使普通消费者无力购房。最终，高端过剩与低端不足这两方面原因造成了住房结构体系严重失衡。这样的情况持续，必然使得房地产市场发展陷入深不可测的泥潭中。
三、杭州小户型房产发展实例
自从2006年国务院颁布“90.70”政策以后，各地房地产市场在较长的一段时间里都陷入了混乱。杭州市中小型住宅市场的脚步虽显凌乱，但由于整个市场的基础力量浑厚，很快就调整了前进的步伐。经过2006年宏观调控的政策洗礼，杭州房地产市场逐步回归健康理性，杭州房地产市场面对政策迅速做出了调整，表格中反映的是从2006年第一季度到2007年第一季度杭州市8城区中小型房地产交易情况：
其中新商品住宅成交8288套，比2006年同期增长54.92％；成交面积108.52万平方米，比2006年同期增长54.50％；成交金额78.36亿元，比2006年同期增长58.69％；成交均价每平方米7212.43元,比2006年同期增长3.36％。
杭城楼市投资氛围渐淡，自住需求越来越浓，热销楼盘中的绝对主力是户型适中、价格合理的经济型楼盘。杭州市在“90.70”政策发布前，已经出现中小户型唱响市场的端倪，而政策的发布，犹如一针强心剂，致使市场出现调整后迅速平稳，并在中小户型刚性需求和旺盛供应之中，促使杭州郊区的中小户型住宅市场持续走俏。中小户型的热销也揭示了市场需求方向，预计中小户型住房供给将进一步增加，市场的供给结构将进一步改善。
政府的行为，在很大程度上关系着杭州房地产市场的稳定与繁荣，其作用是至关重要的。杭州市政府严格控制新开工的经济适用房、拆迁安置房等政府保障型住房户型面积。在贯彻“90.70”政策时，杭州市政府保障型住房套型建筑面积基本控制在90平方米以内，已占到全市住宅开工总面积的40％。地方政府的做法是明智的，用保障型住房来换取了普通商品住宅的较大选择空间。其次，杭州市政府在具体政策上也注意引导中小户型住宅的供给与需求，优先保证中低价位、中小套型普通商品住宅(含经济适用房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％。杭州市住房供应的结构性调整，以及房地产市场的持续健康稳定发展，都离不开政府的有力支持。
四、关于小户型房产发展的政策建议
1．产品的细化和精确定位
今后的小户型开发中应该对消费人群进行进一步的细化，根据不同地区、不同特点的消费者，有针对性地开展设计，创造出不同风格、不同档次的小户型居住文化。比如是针对一些现代商务精英的，他们一般会选择在郊区购买别墅，而在市中心选择租用公寓或购买精装修高档小户型，他们将市中心的住宅用作休息，所以此类小户型主要考虑的是其周围的商务氛围，生活配套设施则相对次要了。但如果是处于大学城或类似场所周围的具有较强投资潜力区域的小户型，消费者购买初衷一般为方便子女就学，所以在建造时要注意考虑学习空间，要考虑其方便入住和出租。在今后开发过程中将小户型进行细化和精确定位将有助于拓宽其市场。
2．加强软件设施的建设
小房型可以说是刚进入正轨，在进一步搞好房屋结构、装修配置等硬件设施建设的同时，还应注意软件设施的建设，尤其是在小户型社区相关配套服务方面要引起足重视。在杭州之类的城市，小户型消费群体受教育程度高，经济能力强，对生活品质的要求往往比普通人更高，除了一个满意的居住空间，他们更多地关注居住社区的环境及相关的配套设施，他们的生活方式也决定了他们对社区服务的依赖性。小户型的概念已不单单局限于楼盘本身，还包括与之相配套的商业、服务、交通等设施，两者密不可分。可以预见，在小户型市场渐趋成熟的将来，只有能够提供完整、成熟的配套设施的小户型社区才能够在市场上站稳脚跟。因此，如何加强软件设施的建设，也将是小户型今后发展的重点问题。
3．开发多样化的小户型住宅
可弹性组合的小户型。小户型由于受到面积限制，缺少发展的空间，购买人群较为单一，而且具有过渡房的性质，因此可疑考虑小户型的可持续发展，设计出可以弹性组合的小户型住宅。即把小户型作为基本单元，使其可以倍数组合成单身公寓、豪华公寓等大小不同、功能齐备的空间。这种可以变动组合成中、大户型的小户型设计由于其灵活性将引起市场的关注，也必将具有极大的发展潜力。又比如跃层式小户型。即通过加大建筑层高来设置夹层，在设计上比平面户型灵活，并可以创造出更多的使用空间。这种小户型不仅更加经济合算，而且可以形成较好的室内空间效果，迎合了一部分消费者追求时尚、变化的心理。
五、结语
“90.70”政策符合国家提出建设和谐社会，促进可持续发展的理念。随着我国城市化进程的加快，我国要用占全球7％的耕地来支撑占全球21％人口的城市化，就要增加小户型住宅的供应量，提高土地的利用率。小户型住宅在很长一段时间内将继续存在和发展，而且在以后的城市住宅中将扮演更加重要的角色。
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