栗靖 宁波大学法学院
[摘要]预告登记制度创建于普鲁士法，后被瑞士、日本和我国台湾地区所接受。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第2（1条规定了预告登记制度。这一制度旨在保护债权请求权，但是我国的预告登记制度还存在一些不足，有待完善，
[关键词]预告登记债权请求权
一、引言
我国《物权法》第20条规定： “当事人签订买卖房屋或者其他不动产协议，为保障将来能实现，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议后，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
二、预告登记的性质
预告登记的性质，在我国主要有三种观点：第一种认为，预告登记后的权利系介于债权与物权之间。第二种认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权。第三种认为，预告登记的权利性质是债权。以上观点，是从预告登记权利性质界定的。
笔者认为，经预告登记的物权变动请求权，在本质上只是请求权，从产生该请求权到该请求权所保全的债权的实现，是有一段时间的。在这个期间内，不动产物权的变动并未完成，权利人对请求权的标的并没有支配权，而物权是一种支配权。其次，物权变动请求权是基于双方当事人的法律行为产生的，权利人虽然有权要求义务人将不动产物权转移给权利人，但是并不能阻止义务人再次对不动产物权处分。预告登记制度的目的就是保护该请求权，经预告登记后的债权请求权具有对抗第三人的效力，是债权物权化的一种具体表现。
三、预告登记的效力
1．保全债权请求权
虽然债权本身不具有对抗第三人的效力，但经预告登记后，不动产交易双方在不动产的交易合同成立之后至不动产变更登记期间[来自wwW.lw5U.com]，物权人不得处分不动产，否则处分行为无效。权利人可就该预告登记对抗第三人，从而保障债权请求权的实现。
2．保全债权请求权顺位
这里的顺位，是说在同一个标的物上，发生多个相冲突的物权时的物权顺序和位置。当发生多个物权相冲突时，登记顺位在前的权利是具有优势地位的，在本登记与预告登记之间，很显然，预告登记在先，预告登记权利人可以就该预告登记对抗第三人，就可以顺利取得物权。
3．破产保护
破产保护，是指在相对人破产但请求权的履行期限尚未届至或履行条件并未成就时，权利人可要求将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，以便请求权发生预定的效果。在相对人陷入破产时，预告登记权利人可就该请求权对抗其他债权人，扩大债权请求权的实现的机会。
四、预告登记制度的完善
1．扩大预告登记的适用范围
依规定预告登记制度的适用范围仅限于房屋或其他不动产的买卖。预告登记的本质是为了使债权请求权具有排他的效力，可以对抗第三人，因此进行预告登记的合同是优先于未进行预告登记的合同的，这样就体现出其维护交易稳定的功能。如果能够扩大其适用范围，就可以更好的发挥预告登记制度的作用。
2．明确预告登记的效力
我国对预告登记的效力的规定相对模糊。我国《物权法》规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。然而我国《土地登记办法》规定，预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权，地役权的登记，仅限于保全与请求权相关的权利的范围内，如果没有妨害到该请求权，预告登记义务人的处分行为是有效的。这样登记效力不一致，会导致登记制度的混乱，笔者认为，应当统一预告登记制度的效力。
3．完善预告登记的申请方式
依规定，双方当事人只有依约定才能申请预告登记。也就是说，如果无约定，则不能进行预告登记。笔者认为，这一规定过于严格。这条规定不利于保护不动产买受人的利益，因此，对于买卖双方是否到登记机关进行预告登记，不应当由双方的约定来决定。如果不动产物权人不协助买受人，那么买受人的利益将无法得到保障。因此当出现不动产物权人不同意预告登记时，买受人可凭借双方的买卖合同，申请法院的协助。完善预告登记的申请方式，有利于保护买受人的权利，更好的发挥预告登记制度的价值。
五、结论
我国《物权法》第20条规定的预告登记制度作为不动产登记，制度的重要组成部分，在保护不动产交易中买受人的权利，维护交易秩序等方面发挥着重要的作用。预告登记基于功能上的“债权物权化”性质而得以对抗有害的中间处分行为，具有保全顺位、保全权利、完善权利及警告第三人的效力。《物权法》确立的预告登记制度，必然会促进我国不动产物权交易的有序化，有效保护债权人的利益，从而实现社会的公平和效益。因此，在实践中不断完善预告登记制度，对其发挥自身的作用，达到预期的立法目的有重大意义。