窦艳杰 天津国土资源和房屋职业学院
[摘要]近年来，我国房地产企业面临的经营环境快速变化，原有以资源为基础的核心能力理论在解释和指导企业发展的过程中遇到了困难，本文借鉴TEECE等人提出的动态能力理论，分析了房地产企业动态能力的内涵和构成，并且提出了提升房地产企业动态能力的对策。
[关键词]环境房地产企业动态能力
金融危机以来我国的房地产政策快速变化，2008年一系列针对房地产的政策相继出台，包括以促进经济增长为目的的《关于当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施》，以降低税率为目的的《有关促进房地产市场稳定健康发展的三条措施》，以降低开发商成本为目的的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，在2009年，各银行出台了降低个人住房按揭贷款利率和首付比率优惠的调整措施。自2009年下半年以来，房价开始快速上升，且不断创出新高，2010年7月国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出增加保障性住房和普通商品住房有效供给、提高二套房贷款首付款比例等措施。此后，《商品房销售明码标价规定》等一系列更严厉的措施相继出台
消费者对住房的需求不断增加，但是对房地产商提出了更高的要求。随着人们生活水平的提高消费者对住房的消费的结构不断提升，消费动机呈现多样化[来自WwW.lW5u.com]，不仅有居住需求，投资性需求，投机性性需求。消费者要求房地产商承担更大的社会责任，要求建筑房屋节能环保。
总之，房地产企业面临的环境发生着快速的变化，传统的以资源为基础的核心能力理论由于核心能力刚性问题，不能很好地解释市场的变化和企业的演化的问题，在指导企业发展的问题上遇到了困难，由Teece在1997年提出的动态能力理论成为指导房地产企业在快速变化的环境中成长的重要理论。
一、房地产企业动态能力的内涵
Teece认为动态能力是指企业集成、构建、重新配置企业内部能力与外部能力以适应快速变化的环境的能力。Zollo等从组织学习的角度对企业动态能力进行了定义，认为动态能力是一种稳定的集体学习的模式，能够使企业通过系统的创造或调整运营规则来提升自己的效能。Eisenhardt和Martin等认为，动态能力是一种组织过程或战略惯例，企业通过获取、释放、整合或重组自己的资源来适应或创造市场变化，或者凭借战略惯例不断的更新资源配置，以满足环境变化的需要。虽然学者们对动态能力的定义有所差异，但是都包含着以下几方面的含义：首先，动态能力理论关注环境的变化；其次，通过重构企业的内外部资源，实现企业能力的提升，来适应环境的变化，达到企业的生存与发展；第三，制定实现资源重构与能力提升的规划。我们可以将房地产企业的动态能力定义为：房地产企业为了适应快速变化的环境，创造、扩展和修改其资源基础的能力。
二、房地产企业动态能力的构成维度
借鉴Teece对动态能力的构成的研究，我们可以将房地产企业的动态能力的构成划分为感知塑造能力、捕获机会能力、整合重构能力。
1感知塑造能力
感知塑造能力是指房地产企业探测到环境的变化，并且发现机会和威胁的能力。房地产企业也是整个经济生态的一员，必须时刻注意环境的变化以及对其造成的影响，即房地产企业要鉴别出环境变化带来的机会和威胁，因此，企业必须不断地扫瞄、寻找、探索国内外环境的变化。感知塑造能力的微观基础包括：企业内部研发与选择新技术的过程，研究企业外部技术发展的过程，研究供应商和合作伙伴的变化的过程，确认目标市场和顾客需求变化的过程。事实上房地产企业面临的环境在处于快速的变化中．2008年国家还出台了许多经济刺激政策，现在央行连续加息和提高存款准备金率，导致银行信贷额度紧张，房地产税将要在部分地区实行，此外房地产行业竞争日益激烈，城市化的快速推进增加了人们对住宅的需求，人们对生活质量提出了更高的要求．这需要房地产企业认真解读，确定自己需要发展的技术和自己的目标市场。
2捕获机会的能力
当房地产企业发现新的商业机会后，需要通过开发房地产项目将新的机会予以商业化，这就是捕获机会的能力，是房地产企业动态能力的一个重要组成部分，主要体现为战略的选择与战略的实施。房地产企业需要选择正确的商业模式来利用机会，包括确定企业的战略和资源的分配，同时，需要企业制度的创新来保证企业战略的实施。其微观基础包括：确定客户解决方案和商业模式（选择技术和产品结构、确定收入结构、选择目标客户、设计企业价值实现机制），确定企业边界以来控制互补性资产与平台类资源（研究资产的差异性、控制关键资源、评估资产的专用型、实现联合专业化经济1．选择决策机制（确认拐点和互补性资产、避免决策失误），建立员工忠诚和企业社会责任（领导能力、有效沟通、企业价值观与企业文化）。
3．整合重构能力
所谓整合重构能力是指房地产企业根据环境的变化不断地调整企业的资源构成与组织结构的能力，是动态能力的另一个重要维度。随着企业的成长，企业的资源基础和面临的外部环境在变化，因此房地产企业需要持续的整合资源来保持自身与环境的适应。其微观构成要素主要包括：企业的分权化和组织的分散化（采用分散的组织结构、拥抱开放式创新、发展整合与协调能力），联合专业化（战略匹配．使资产组合价值的提高），企业治理（合理安排激励机制、最大限度地减少代理问题、检查战略失误、防止企业经济租金流失），知识管理（学习、知识转移、专有技术的整合、实现技术诀窍和知识产权、知识产权保护）。
三、房地产企业提升动态能力的对策
1．完善企业信息系统
分析环境的变化，发现企业面临的机会和威胁，是房地产企业动态能力的重要组成部分，同样，企业内部资源状况也是企业制定战略的基础，因此房地产企业必须建立和完善自己企业信息系统，提高自己信息收集和分析的机制与能力，只有这样才能很好的了解和和把握环境变化及其趋势，掌握自己的实际情况，也为后期制定战略利用机会和持续的整合资源奠定基础。
2．完善公司的治理机制
高层管理者处于企业的最高层，对内掌握着房地产企业内部的管理工作，对外是房地产企业与外部联系的主要渠道，因此动态能力的实现关键在于高层管理者战略职责的体现。具体的来讲，对环境的变化并保持敏锐的洞察力，根据环境的变化做出正确的战略规划，根据环境的变化不断地调整企业资源构成和组织结构，这都是企业高层管理者的核心职责。高层管理者作为企业能力的微观能动主体，对于企业动态能力的提升发挥着重要的作用。
公司治理指在企业的所有权与管理权分离的前提下公司董事会的结构与功能、董事长与经理层的权利和义务以及相应的聘选、激励与监督方面的制度安排等内容。因此，房地产企业需要建立有效地治理机制，可以对高层管理者进行有效的激励约束，有效的调动高层管理者积极性，鼓励高层管理者的首创精神，减少企业原有的惯例、能力、互补性资产等的影响
3创建学习型组织
所谓学习型组织，彼得·圣吉认为，学习型组织应当具有如下特征：组织结构偏平化，组织交流信息化组织开放化，员工与管理者关系由从属关系转为伙伴关系，组织能够不断调整内部结构关系等特征。通过强化组织学习，创建学习型组织，不仅有利于提升企业原有的能力，而且可以使企业避免原有的企业惯例、决策官僚化等对企业变革的抵制，增强企业重构、再造和整合等能力，提高企业的动态能力。因此，房地产企业应当加强组织学习在动态能力提升中的作用，努力创建学习型组织。
4，建立战略联盟和进行企业外包
战略联盟是现代企业竞争的产物，它是指一个企业为了实现自己的战略目标，与其他企业在利益共享的基础上形成的一种优势互补、分工协作的[来自wwW.lw5u.Com]松散式网络化联盟。由于企业战略联盟具有边界模糊、关系松散、机动灵活、运作高效的特点，显然是提高企业动态能力的有效途径。
企业外包，是指企业整合利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低本企业的成本，充分提高生产效率，充分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种管理模式。房地产企业通过价值链的研究，分清哪些是增值的环节，哪些是不增值的环节，哪些是低效率的环节，哪些是企业的战略环节，企业可以将非战略性的不增值环节和低效率环节外包出去，这样可以简化企业的组织结构，增强了企业的灵活性。