于佩文 鸡西市档案局
[摘要]投资性房地产作为一项带有投资性质的资产，其会计处理一直是理论界和实务界关注的焦点和热点。新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并在投资性房地产的会计计量中引入了公允价值计量属性。本文围绕投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性及其对企业经营成果的影响展开了详实地阐述一
[关键词]投资性房地产 公允价值 会计处理
[来自wWw.LW5U.com]投资性房产是企业拥有并已出租的建筑物、已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权。新会计准则单独划分投资性房地产的目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，提高会计信息的相关性。
一、投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性
传统的会计计量属性是历史成本，但随着经济的发展，历史成本已经不能适应社会经济发展的需要。由于通货膨胀的影响，许多人开始质疑历史成本，认为采用历史成本计价会导致企业所提供的财务报表信息没有用，因为历史成本反映的信息与实际情况可能相差甚远。在这样的质疑声中，产生了其他的计量属性。随着经济的迅速发展，公允价值开始走进人们的视野，逐渐被大家认可并广泛应用。
与历史成本计量属性相比较，公允价值计量属性有其明显的优势，它能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化，更真实地反映企业资产的现状，更符合决策有用观的要求，可以向财务报表使用者提供更有价值的信息。
公允价值计量的崛起，使历史成本计量受到越来越多的挑战，但公允价值在实际中的应用却受到可靠性的制约。就我国目前的情况来看，企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而目前投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
公允价值模式符合投资性房地产的特性，更能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但由于公允价值的确认仍然是一个难点，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。同时我们也可以借鉴香港的经验，房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的，每年度公司会聘请独立的测量师对其投资性房地产进行评估，并作为公允价值的确定依据。
二、以公允价值计量投资性房地产对企业经营成果的影响
1．增强房地产企业融资能力，缓解资金紧张的局面
房地产业的资金需求量巨大，目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。近年来，国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助干提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。
2.在不造成过大利润波动的同时实现企业利润增长
根据新准则的规定，采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。以目前全国房地产普遍持续升值的情况看， “公允价值变动损益”科目将存在一定额度的贷方余额，从而为企业贡献一定的利润增长。对拥有较多优质投资性房地产的企业而言，利润增长幅度可能更大。在公允价值计量模式下，企业的利润水平也将因投资性房地产公允价值的变动而产生波动，但企业无需对这部分利润波动过分担忧。因为从长远来看，执行新准则后，每个会计期末投资性房地产的价值调整都将以前一期的公允价值为基础，价值调整幅度将小于首次执行新准则时的价值调整幅度，利润也不会因此出现更大程度的波动。与此同时，采用公允价值模式计量投资性房地产将不再计提固定资产折旧和无形资产摊销，在评估投资性房地产公允价值时，资产的折旧或摊销已被考虑在内，其结果应已体现在“公允价值变动损益”科目内，因此并不会对企业期末净利润产生实质性影响。
3．公允价值变动不会造成企业实质性税赋增加
采用公允价值模式计量投资性房地产后，企业每年的纳税额并不会受到严重影响：第一，从企业所得税角度看，投资性房地产公允价值增加导致的利润增长将会使账面所得税费用增加，但税法遵循的是收付实现制，由于评估增值带来的公允价值变动损益不具备收付实[来自WWw.lw5u.com]现的特点，因此税法对这部分收益不征收所得税的可能性较大。第二，从即将开征的物业税角度看，世界主要国家已就对房地产进行评估并根据评估值征收房地产税达成共识，我国改革后的新税制也可能将目前从量又从价的双重征收方法统一为从价计征，且按照房地产评估值征税。按照新时期税制改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，即使投资性房地产评估价值增加造成税基增加，在低税率的前提下，对企业实际税负带来的影响也不会太大。