■时扬州 天津市海河风貌建设发展有限公司
摘 要:城市的迅猛发展使得被动的、理想化的和静态的历史文化街区保护方法难以取得理想的效果。天津意式风情区的保护性开发问题实践了政府服务、市场化运作的管理方式，其整修与市场化过程充分实践了保护性开发的原则，具体的开发模式分为保护性设计、环境营造、整体性保护整修以及休闲商娱[来自www.lw5U.com]文化综合体开发四个方面。天津意式风情区的保护性开发模式对城市型历史文化街区如何在城市建设飞速发展的今天得到有效保护与合理再利用问题，作出了一定的理论与实践探索。
关键词:历史街区 保护性开发 商娱文化综合体
随着经济建设的发展和城市化进程的加速，城市面貌日新月异，城市建设如火如荼；但大规模的城市更新改造也使大量的历史文化遗存被“城市现代化”的脚步无情的踩得粉碎。城市的迅猛发展使得任何被动的、理想化的和静态的历史文化保护方法都难以取得理想的效果。在加强保护意识的同时，更需要在市场经济条件下深入探索，以灵活有效的方法面对城市发展中的历史保护与历史文化空间活化问题。天津意式风情区的保护性开发问题实践了政府服务、市场化运作的管理方式，对历史建筑如何在城市建设飞速发展的今天得到有效保护和再利用作出了一定的理论与实践探索。
一、天津意式风情区范围及概况
多样性的历史风貌建筑和历史文化积淀，是城市珍贵的历史文化遗产，天津作为各国风貌建筑的集聚地，有“万国建筑博览会”之称。意式风情区位于天津市河北区，东起五经路、南至博爱道、西至胜利路、北至建国道，始建于1902年，原为一片露天储盐场地——“盐坨”。1902年6月7日，天津海关道唐绍仪与新任意大利驻华公使嗄里纳签订了《天津意国租界章程合同》。划定意国租界的范围：南临海河，北到紧邻津山铁路的意中交界路（Via Fiume，今兴隆街），距离天津站不远。与市中心法租界和日租界隔河相望，面积771亩，初步形成今天的意式风情区的范围。占地近28公顷，共有建筑137栋，建筑面积40万平方米。这些建筑全部由意大利建筑师主持设计，目前是意大利在亚洲保存最完整的、规模最大的意式建筑群落。区内保留了一批历史名人故居，如中国著名文学家、共和体制的倡导者、思想家梁启超的故居；被誉为中国“莎士比亚”的著名剧作家曹禺的故居等，各类历史风貌建筑超过区内现存建筑的半数[来自wWw.lw5u.com]以上，具有高度的历史文化价值及旅游开发价值。
二、意风区的保护性建设整修及开发模式
天津意式风情区在城市综合规划与海河综合开发的背景下，海河综合开发组织实施了道路、桥梁、堤岸等“十大工程”，其中历史风貌区的整修置换工程作为其中之一。其整修与市场化过程充分实践了保护性开发的原则，具体的开发模式分为保护性设计、环境营造、整体性保护整修以及休闲商娱文化综合体开发四个方面。
1.整体规划设计及保护性开发原则确立
鉴于开发地带的历史与建筑风貌的特点，在整体规划设计方面，意式风情区的开发选择国际化与本土化相结合的整修工作方式。在组织了规划方案的国际征集后，在综合法、德和中国台湾著名建筑规划机构方案的基础上，在意大利格里高蒂事务所的指导下，经天津建筑设计院整合优化，形成了最终的规划执行方案。此方案体现了“基本保护城市结构脉络，重点保护适度插建，保留原有建筑尺度和风格、修旧如故”的原则：
（1）最大限度的保留了租界区内原有意式风格的建筑。
（2）拆除了一批与街区整体景观不协调的新建及临时搭盖建筑。
（3）对于新建筑，从体量及外观上给予严格的控制，坚持意式建筑风格，以保持整个区域建筑风格的协调统一。
（4）保留原有街区结构，维护好原有街道尺度，保留并恢复街道围墙。
2.高品质文化休闲环境营造
为了提升意风区的经营环境，原汁原味体现欧式风情，意大利风情区的环境景观设计，参照罗马、佛罗伦萨、威尼斯的城镇景观体系，在线性的空间中连续的体验现代与传统的融合。自2008年10月商业运营以来，进行了多次景观环境提升改造，始终注重细节，从商业标识、遮阳伞、遮阳棚、花箱、雕塑、绿化等细部入手，精心雕琢出纯正的意大利味道的街区环境，创造出洋味文化浓郁的室外休闲氛围。
（1）打造环境怡人的休闲空间。在建筑周围铺设休闲木台，成为了各餐厅经营的延续空间，配以铁艺桌椅、欧式遮阳伞等欧式的庭院环境元素，使人仿佛置身欧洲街区。
（2）创造空间中的绿化景观效果。街区花箱、草坪构成了街区平面的绿化景观效果；沿街建筑立面放置花卉绿植，使原本生硬的建筑外檐更多了些生机，意大利风情区环境布置典雅，异国情调浓郁、“洋味”实足的街区特色更加突出。同时不断提升绿化布置水平和花卉质量，成为天津市每年最先进行鲜花布置的公共区域。
（3）建设文化气息浓郁的雕塑及景观小品。充分发挥街区历史文化资源，恢复了马可波罗广场女神、飞狮喷泉等雕塑景观，在运营几年中不断进行景观雕像提升，新建了马可波罗雕像、海神雕塑、花神雕塑等多组雕塑，同时随着街区商业的开发运营，邀请意大利波捷特景观设计公司对街区商业氛围进行设计，结合各进驻商户在建筑外檐适当位置增添商业标识，使历史和现代商业很好的结合。
（4）形成层次错落的灯光系统。精心打造以建筑外檐灯、绿化景观灯、街区霓虹灯为主体的，多层次的意风区夜景灯光体系，商业运营以来经过两次灯光改造提升，形成绚丽的意风区夜景景观。建筑灯光，弯曲优美、光线柔和；绿化景观灯，丰富绿化景观照明，充分衬托街区绿景；街区霓虹灯各具特色、绚丽多彩，成为一个亮点。
3.街区整体性保护整修
在街区整修过程中，按照“修旧如故”的原则，在意大利Sirena公司的设计指导下，对于保留建筑进行原汁原味的整修。同时组织寻找有利用价值的异型砖、瓦、门和各种五金设备，进行特殊的保护、处理、储存，以便适时利用。
中意两国建筑师，密切合作，技术互补，根据意大利风貌区建筑的常见特点采取了创新的施工方法：
（1）分析建筑物体遭受损失的程度，采取标本，到意大利进行分层检查分析。
（2）通过清洗砖墙的弱酸试验，在清洗外墙表面污物的同时又可不影响其表面强度。
（3）通过加固与抛光的工艺来达到修复和保存建筑物原有风格的目标。
（4）直接运用现有材料进行混合加工，反复实验，获得所需要的材料。
另外，进行街道和广场的整修，由意大利建筑师设计，并进行施工指导，铺设花岗岩石钉波形纹路面，保留原有的栅栏，营造浓郁的意大利风情，并根据新的使用功能和业态构成，重新计算了该区域的基础设施负荷需求，对区内11条道路全部进行了重新改造，重新铺设地下管网，解决了雨污水分流问题，实现电力、通讯、煤气等管线增容，铺设中水管网。
4.休闲商娱文化综合体开发
为了保证商业开发的合理性和前瞻性，聘请专业顾问公司戴德梁行（DTZ）为意风区进行整体商业策划和经济分析，结合天津实际商业情况，最终确定意风区的整体业态规划，包括餐饮娱乐、商务办公、精品酒店等几大版块。
餐饮娱乐开发方面，2009年首先打造了自由道步行街，精心布置了自由道沿线、1号地广场、4号地广场的休闲空间，使1、4号地块形成一个联动的完整街区。2010年，进一步开发了光复道步行街，使得商业氛围从自由道拓展到光复道，形成了“二横一纵”的街区道路骨架体系。2011年以来，进一步围绕着丰富街区的业态工作，利用威尼斯小广场打造出“安吉里精品购物街”，引进了来自意大利、法国等国家的水晶、工艺品、皮具、红酒、饰品、化妆品等进口商品，大大提升了街区的商业文化氛围。并于2012年进一步打造了安吉里精品购物街二期，将精品零售业态延伸至团结胡同一线，于“五一”期间对市民开放，取得了良好的社会效应及经济效应。
威尼斯小广场打造出“安吉里精品购物街”，同时先后举办了意大利风情旅游节、达沃斯文化晚宴、中国旅游产业节、音乐节、《风声》首映礼等多个具有国际影响力的著名文化活动，累计吸引游客1500余万人次，促进第三产业发展，带动了区域整体服务业水平的增长，意风区形成了集“餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化、创意”等功能为一体的综合性商业街区，成为代表天津城市形象的一张新名片。
目前，在1、4号街区形成商业氛围的基础上，向北推进开发14号街区，将其打造成为高端商务办公区，形成天津楼宇经济开发的代表性区域。重点引进企业，包括金融类企业、中介服务前端企业、优质房地产企业、区域性销售研发中心等行业。日前区域内渤海商品交易所作为洋楼经济的代表，显示出较强的“龙头”带动作用
此外，由于意式风情区的坚持政府服务、企业化运作的管理模式。政府在意风区的规划、建设、招商、运营中发挥着主导与服务作用。同时天津市海河建设发展投资有限公司作为政府投融资平台，负责海河两岸的基础设施建设，盘活城市资源，下属子公司天津市海创工程项目管理有限公司负责意式风情区的建设整修工作，建设完成之后移交天津市海河风貌建设发展有限公司负责意风区的招商运营管理工作，始终坚持企业运作，走市场化的路子。
在政府服务方面，天津市政府主要完成基础设施改造、公共设施整修和招商运营管理。从03年开始至07年街区建设基本完工，委托下属子公司天津市海创工程项目管理有限公司负责对街区的道路、地下管网、街区广场雕塑、楼宇进行了全面的整修。
企业化运作方式方面，由天津市海河风貌建设发展有限公司具体负责街区的招商运营工作，先后引进了一批国内外知名商户；同时细化物业管理工作，从保安、保洁、绿化等方面，加强管理，确保街区物业管理的高水平；强化商管工作，加强对街区商户的管理，通过开展商户培训工作、商户星级评选、街区消费客群分析等工作，不断提高街区服务水平，打造“五星”级酒店水平的服务品牌。
天津市海河风貌建设发展有限公司作为管理主体，履行下列管理功能：
（1）制定景区内管理制度、维护景区内的环境卫生、游客安全和公共秩序。
（2）建设、维护、管理景区内基础设施和公共设施，景区周边市政道路由有关专业部门管理。
（3）对区内经营活动进行指导与监督，适时发布鼓励或者禁止经营的项目目录，保持意风区商业文化特色；重点发展异国餐饮、精品零售、文化创意、精品酒店及会所等服务性产业；合理安排区内商品经营市场布局。
（4）处理好街区内部非海河产权楼宇的开发管理工作，对其业态选择、环境布置、服务水平等进行统一要求、统一管理，确保业态符合统一规划，环境布置与街区整氛围相符合。
三、意式风情区开发效益及影响
经过保护性开发的清晰开发模式，意风区取得了良好的经济与社会效益。已形成了集餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化、创意等功能为一体的综合性商业街区。2012年街区整体拉动消费8.5亿元，解决就业人口3千人，有力地带动了天津市整体服务业的发展。吸引了福楼法餐厅、星巴克咖啡、德国宝莱纳啤酒坊等多家国际品牌及实力企业进驻意风区。
此外意大利风情区的曹禺故居纪念馆、曹禺剧院、意风区历史文化展览馆建设，持续组织高品质活动，街区文化氛围营造等方面也受到了社会各界的好评和肯定，已成为对外宣传天津文化的重要窗口之一。
总体上讲，意式风情区坚持“政府服务、企业运作”的模式，在城市风貌街区的保护性开发方面，作出了有益的探索，对于盘活城市资源，开发具有区域影响力品牌的城市综合性休闲文化综合体摸索出了一些宝贵的可借鉴经验。
参考文献：
[1]董卫.城市更新中的历史遗产保护—对城市历史地段/街区的保护思考.建筑师，2000.6
[2]阮仪三，孙萌.我国历史街区及保护规划的若干问题研究.城市规划.2001.10
[3]张松.《历史城市保护学导论—文化遗产和历史环境的一种整体性方法》.上海科学技术出版社.2003.3
[4]凯文·林奇著.《城市意象》.中国建筑工业出版社，2002[5]K.Messier.Tomorrow of Our City.England UniversityPress.1990