翟伟彤 甘肃工业职业技术学院经管学院
摘 要:本文通过对国际先进地产模式豪布斯卡的描述，浅议了豪布斯卡在甘肃天水的应用及其营销策略。
关键词:豪布斯卡 区域经济 需求
一、豪布斯卡（HOPSCA）简介
1.豪布斯卡（HOPSCA）的概念
豪布斯卡（HOPSCA），意为“现代化、多功能、综合性商业街区”，是经济发展到一定阶段的产物，它营造丰富多彩、缤纷万象的街区生活方式。是由其内部六大主要功能的英文单词首字母组合而成，是指集酒店（hotel）、写字楼（office）、景观（parking）、购物街区（shoppingmall）、会议娱乐（convention）、住宅（apartment）六大功能要素于一体的多功能、现代化城市综合体，且各个功能之间是一种优势互补的关系，是一种科学的、有价值的、能够适应城市发展的模式，具有可持续发展性，它加强了与城市的融合、与环境的协调。
豪布斯卡（HOPSCA）一般位于城市边缘地区，建筑规模庞大，商业功能繁多，业态齐全，文化品位高尚，由多种地产功能互补和联动，体现了资源共生、优势互补、聚合增值的优势，是传统的“纯居住生活区”向综合区模式演变的产物。
HOPSCA这一称呼最初是于1986年出现在法国巴黎附近的拉德芳斯，后来拉德芳斯因HOPSCA而成为举世瞩目的巴黎次中心区，纽约第五大道也因HOPSCA而令世界各地旅游者趋之若鹜，上海新天地则因HOPSCA成了许多时代尖端人物竞相造访之地。
2.豪布斯卡（HOPSCA）与城市发展
当今社会越来越向着信息化、国际化和分工协作化的方向发展。以前我国按照工业、居住、商业和文教等进行功能划分，这种单功能分区使得区域间缺乏相互的协调与联系，势必会导致社会运行成本增加，经济运行效率低下，土地使用效率低下及生活成本加大。直接结果就是建筑功能趋于单一，城市空间与时间的隔离，土地资源的浪费，缺乏城市景观与活力。单功能的城市划分和复杂的交通网络也会给城市结构的健康发展，经济文化的交流带来了不利影响，拖慢了整个社会的效率，进而阻碍人们物质生活水平的进一步提高。豪布斯卡将城市需求常用功能综合在一起，不断提高人们的物质生活和精神生活，是一种多功能[来自wwW.lw5u.coM]高效集约的城市发展模式。总之，豪布斯卡（HOPSCA）可以形成城市土地集约利用、城市交通有机联合、建筑功能高效复合的有机综合体。
二、豪布斯卡（HOPSCA）模式在天水的开发应用
1.天水及其背景简介
天水市位于甘肃省东南部，地处陕、甘、川三省交界，居西安至兰州两大城市中间。作为甘肃东大门的天水是连接平凉、宝鸡、陇南的重要城市，区位优势明显。天水市麦积区被誉为陇上“旱码头”，自古以来是丝绸之路重镇，也是陇东南商品集散地和交易中心。随着秦州北道两区城市发展的不断融合，天水正在朝着建设成为关中―天水经济区西端区域性综合实力较强的现代化城市迈进。
天水市麦积区桥南毗邻国家5A级风景名胜区、中国四大石窟之一的麦积山、天然林地小陇山森林公园和马跑泉公园，邻近天水火车站和天水机场，交通便利，商业氛围浓厚，目前已建成陇东南最大的桥南家居建材城和小商品批发城，在本地区建设豪布斯卡（HOPSCA）可以有机融合天水市麦积区桥南的商业资源、商务资源、办公资源、景观资源、休闲资源、居住资源，提升天水桥南商业地位，形成集购物、商务、出行、文化娱乐、居住、办公、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链、高度集约的区域商业中心。打造天水及陇东南的HOPSCA对于实施国家西部大开发、促进甘肃从资源优势向经济优势转化、拉动区域经济发展具有十分重要的意义。
2.豪布斯卡（HOPSCA）在天水的发展前景及意义国务院2009年6月份批准《关中―天水经济区发展规划》，将“关中―天水经济区”提升为国家级战略经济区，这是促进区域协调发展、打造西部大开发战略高地的重大举措，对于发挥地区优势和引领作用，推动西北地区经济振兴，深入持续推进西部大开发，具有重大现实作用和深远的历史意义。
豪布斯卡（HOPSCA）是住宅、商业、写字楼和酒店不同种类物业的组合，它最大的优势在于资源共生、优势互补、聚合增值。从世界各国城市发展的经验可以看出，城市的发展已经走过了功能单一、条块分割布局的时代，未来的趋势是以某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、旅游、文化等要素的综合性产品。以桥南家居建材城及桥南小商品城为主导，建设住宅、写字楼、酒店，辐射麦积山、小陇山森林公园和马跑泉公园，建成天水豪布斯卡（HOPSCA）。豪布斯卡（HOPSCA）在天水的诞生必将带动运输、[来自WwW.lw5U.com]服务等相关产业共同发展，创造出巨大的需求空间和商机，释放出巨大的能量，拉动天水当地经济发展。通过招商引资，辐射陇东南地区，有力拉动消费，促进经济转型发展，对天水及陇东南区域经济社会的发展具有积极的影响。打造天水及陇东南的HOPSCA将真正成为天水一个能强力带动地区经济腾飞的经济引擎。
三、豪布斯卡（HOPSCA）模式在天水的营销策略
1.品牌策略
豪布斯卡（HOPSCA）在天水的诞生要注重桥南商业集群产业园区的品牌形象，这是战略思想的一种优化，它能够实现文化的一致性，保证整个产业园发展的凝聚力和战斗力。对外，是远景的升华；对内，它能够实现豪布斯卡形象在消费者心中的一致性，保证客户满意度和忠诚度的提升。豪布斯卡更应坚持品牌策略，注重以客户需求为导向，进行符合客户需求的价值创造，为客户提供高品质和高附加值的产品，同时努力加强符合客户需求的价值创造，为业主提供人性化的增值服务。
2.文化策略
文化营销注重消费者的物质和精神双重需求，在市场真实需求的基础上进行产品的设计和开发。从价格策略的角度，人文化营销强调为客户创造更多的价值，包括产品价值和客户感受价值，在此基础上来获取合理利润，而非低价竞争；从促销策略的角度，文化营销更关注如何与客户进行信息的沟通，对客户进行心理定位，取得客户心理上对产品的认可，而非简单地赠送或搭售一些非核心产品。
3.区域化策略
《关-天经济区发展规划》和天水市制定的“1135”发展战略是将天水建设成区域综合运输交通枢纽、西部装备制造业聚集城市、区域现代物流中心城市、西北最佳宜居环境城市、国家重点旅游城市。而区域市场营销的本质就是差异化，所以根据天水地区市场的差异有针对性地采取营销策略，来更好地满足目标顾客的需要，更有效地占领市场。
4.促销策略
作为欧美先进商业地产模式的豪布斯卡（HOPSCA），在国外及国内一些大城市已发展成熟，而在国内二三线城市只处于开拓期，所以其促销策略不仅要求发展商开发好的项目，制定出合适的价格，还需要与现实或潜在的顾客沟通，使他们对于发展的住宅、商业、写字楼和酒店等不同种类的物业，从注意、发生兴趣到产生购买的欲望，进而购买获得满足。要达到与顾客之间的沟通，销售自己的物业，以实现企业的经营目标。还要借助于不同促销策略来激发较早或较强的市场反应，缩短购买过程，如广泛使用广告进行宣传，以刺激消费者的需求；通过销售人员直接与消费者接触，向消费者传递企业和产品的有关信息；进行相关营业推广活动等。
总之，在国家深入推进新一轮西部大开发的机遇下，豪布斯卡（HOPSCA）在天水的诞生必将带动天水经济的高速发展，为天水经济的跨越式发展带来更多新的契机。