刘亦如 李佳梦 杨烨青 王雨曦 浙江财经大学
摘 要：绿色商品房凭借其良好的节能环保效果与我国当前可持续发展的要求相适应，同时对我国房地产市场的发展也有重要的影响。然而由于多种因素的阻碍，当前绿色商品房在我国还未得到广泛推广。外部性的存在使得绿色商品房市场存在市场失灵，需要政府制定相应的激励机制来推动其发展。本文结合了消费者问卷调查结果以及国内外相关政策提出相应的激励机制建议推动我国绿色商品房发展。
关键词：绿色商品房；优惠政策
一、绿色商品房发展现状及调查结果分析
1.绿色商品房发展现状
中国的商品房规模正以每年20亿平方米速度增加。相关部门预计，到2020年中国商品房能耗将达到社会能源消费总量30％以上，成为最主要的能源消费领域。本项目组从中经网统计数据库中查找了2000年至2010年的年日常生活能源消费总量、年商品房能源消费总量以及年商品房施工面积，通过SPSS分析得出了日常生活能源消费总量与年商品房施工面积的线性关系以及年商品房能源消费总量与年商品房施工面积的线性关系，并据此对接下来10年的能源消费情况进行了预测，具体结果如下:
从R2=0.977可以看出日常生活能源消费总量与年商品房施工面积呈高度线性相关性，即说明随着施工面积的增加，日常生活能源消费总量也逐渐增加。
检验所有回归系数是否同时与零无显著差异，从总体上对回归方程进行检验。P=0.000＜α=0.05，拒绝零假设，认为所有回归系数同时与零有显著差异，即年商品房施工面积和日常生活能源消费总量之间存在显著的线性关系。
常数项的T检验的相伴概率值P=0.000<0.05，拒绝零假设，即常数项与0没有显著性差异，即常数项应出现在方程中。
解释变量“商品房施工面积”的T检验的相伴概率值P=0.000<0.05，即商品房施工面积的系数与0有显著差异，商品房施工面积应当作为解释变量出现在方程中。
因此日常生活与能源消费总量与年商品房施工面积的线性关系式为：
Yc=9959.056+0.39X（Yc为日常生活能源消费总量,X为商品房施工面积）
从R2=0.904可以看出商品房能源消费总量与商品房施工面积呈现出线性相关性，且相关程度高，即说明随着商品房施工面积的增加，商品房能源消费总量也逐渐增加。
检验所有回归系数是否同时与零无显著差异，从总体上对回归方程进行检验。P=0.000＜α=0.05，拒绝零假设，认为所有回归系数同时与零有显著差异，即商品房施工面积和商品房能源消费总量之间存在显著的线性关系，回归方程显著。
常数项的T检验的相伴概率值P=0.000<0.05，拒绝零假设，即常数项与0没有显著性差异，即常数项应出现在方程中。
解释变量“商品房施工面积”的T检验的相伴概率值P=0.023<0.05，即商品房施工面积的系数与0有显著差异，商品房施工面积应当作为解释变量出现在方程中。因此得到的线性方程为:
Yc=852.991+0.07X（Yc为商品房能源消费总量，X为商品房施工面积）
商品房能源消费量与商品房施工面积存在显著的线性关系，随着商品房施工面积的增加，商品房能源消费总量增加迅速。
运用SPSS的数据预测功能，我们根据以上两项分析得出的线性关系式对2013至2020年的能源消费情况做出了预测，如果国家不加大对于绿色商品房的推广，绿色商品房的使用规模若继续保持现有规模，日常生活能源消费量和商品房能源消费量将在2020年达到2010年的1.5倍。绿色商品房标准要求在全寿命周期内最大限度节能、节地、节水、节材，保护环境和减少污染。初步估算如采取严格的商品房节能措施、大力发展低碳绿色商品房，“十二五”期间新建商品房将形成4500万吨标准煤节能能力。推广绿色商品房是实现可持续发展、节能减排的必要举措。
近年来，浙江省绿色商品房及商品房节能工作成效显著。全省已累计设计节能商品房4.1亿平方米，建成节能商品房2.2亿平方米，节能效果达到了年节约标准495万吨。至“十一五”末，浙江已累计设计节能商品房2.5亿平方米，建成节能商品房1.3亿平方米，形成了年节约标准煤374万吨、减排二氧化碳 935万吨的能力。
2.调查样本概述
此次调查对象仅为浙江省普通市民、朗诗地产等地产开发企业。为了更好的了解绿色商品房在浙江省的发展情况与前景，本次调查通过实地问卷调查、网上问卷调查和访谈相结合的模式，获取直观数据进行分析，力求实现调查数据的有效性。
3.调查结果分析
（1）消费者调查结果分析
本项目搜集了网上问卷以及纸质问卷的有效答卷共200份，被调查者中25岁以下的共32名，25~35岁的共50名，35~45岁的共52名，45~55岁的共37名，55岁及以上的共29名。具体分析结果如下：
①对于“您认为绿色商品房应该是怎样的（多选）”的问题，72%的市民选择了“节约耗能、减少废气、废水、废物排放的商品房”的住宅就是绿色住宅；76%认为“节电、节水、节能、节暖的商品房”是绿色住宅； “室内外都绿化较好的商品房”的才是绿色住宅的分别占34%，“运用较多高科技的商品房”占81%，“商品房材料可回收利用”占29%。
从统计结果来看，大部分杭州市市民对于绿色商品房概念的理解还是比较正确的，能够认识到绿色商品房的主要性能是节电、节水、节能、节暖并能达到减排效果。然而有81%的市民认为绿色商品房一定是运用了较多高科技的商品房，在调查过程中我们得知，选择此项的市民大多觉得是因为绿色商品房价格高的原因就是应用了较多高科技技术。从此问题的调查结果我们可以看出，杭州市民对绿色商品房有一定的了解但在认识中尚存在一定的偏差，这可能与杭州市对于绿色商品房的宣传力度不够有关。因此，我们建议杭州市乃至浙江省以及其他省市在今后绿色商品房的推广过程中，应当通过多种途径例如通过举办绿色商品房产品博览会、报刊登文、网络宣传等加强市民对于绿色商品房的正确认识。
②对于“您觉得推行绿色商品房，哪些方面做的还不够好”的问题，93%的人认为“国家政策优惠力度不够”是绿色住宅目前没有推广的主要原因；88%认为“绿色商品房规模太小且价格太高”；46%认为“政府和房产[来自WwW.lW5u.com]开发商宣传不够”；59%的人认为“设计公司还不能设计出令人满意的绿色商品房”；39%认为“多数房地产企业不够重视绿色商品房的开发”。
从市民的反馈中我们可以看出，国家优惠政策是市民最关心的方面，然而到目前为止市民还没有受到政府的相关政策优惠加之当前的高房价问题，让消费者对于绿色商品房更是多处于远观状态，这恰恰给了我们一个明确的反馈，想要推广绿色商品房，政府的激励机制必不可少。不可否认的是，房价依然是阻碍消费者购房的主要因素之一，本小组采访了部分填写问卷的市民，了解到高房价的难以负担加之没有国家的优惠政策使得他们对于购买绿色商品房的意愿并不高。其次阻碍绿色商品房推广的主要因素为消费者对于目前国内开发绿色商品房的相应技术持怀疑态度，认为以当前的技术可能无法设计出令人满意的绿色商品房。于此同时，我们在调查中了解到，消费者存在对于部分地产开发商可能凭借开发绿色商品房的噱头以并未投入实际节能技术的房屋商品房谋取暴利的忧虑，这就要求政府尽快完善对于绿色商品房开发的相应法律法规，规范绿色商品房产业的发展，让市民得到购房的保障。
③关于“您认为哪种因素最能够促使您购买绿色商品房？”的问题，有18%的市民选择“舒适度超过其他地产”；21%的市民选择“节能效果明显，节约生活成本”；34%的市民选择“购房时享受政府补贴或者银行贷款的利率优惠”；剩余27%的市民选择“价格合理”。
从此问题中得到的统计数据同样可以证实购房时能否享受政府的政策优惠成为消费者是否愿意购买绿色商品房的主要因素，购买绿色商品房的前期投入的确高于购买一般商品房所要支付的成本，同时要通过绿色商品房的节能节省的生活开支来实现前期投入成本的收益也需要较长的一段时间，市民需要相关的激励机制来提高其支付意愿。
（2）地产开发商调查结果分析
长期以来，开发商将达到商品房节能的标准视为一项任务，而非事关房屋销售的重要指标，应付、敷衍成为了大多数开发商对待绿色商品房的态度，真正对绿色商品房加以了解甚至是研究的开发企业寥寥。很多开发商对绿色商品房的了解并不在公众的水平之上，从而导致“绿色商品房=高投入”、“绿色商品房=高科技”的错误观念大为盛行。
另一方面，嗅觉灵敏的开发商则抓住了一部分有绿色觉醒的置业者的心理，将绿色作为项目的噱头和销售的手段。而这样的项目往往被指为“伪绿色”，商品房能耗惊人。很多节能物品虽然得到应用，却对节能减排贡献不大。绿色商品房不是靠节能技术堆砌起来的复杂商品房，也不是昂贵的商品房，惟有房地产企业、设计师、部品商，直至施工企业共同对绿色商品房予以重视并加以投入，才可能建造出真正的绿色商品房。
二、推动绿色商品房销售的优惠政策
为了推动绿色商品房的开展，政府应采取以强制措施与优惠政策并行的激励机制，一方面明确地产开发商责任和义务，保证绿色商品房的开发质量，另一方面调动地产开发商参与绿色商品房开发的积极性和消费者对于绿色商品房的可支付意愿。作为经济较为发达的省份之一，浙江省绿色商品房的发展已经有了一定的成果，但依旧缺乏高效合理的政策激励机制以及完整政策规范。同时，浙江省是资源小省，能耗大省，具有民营经济发达的特点，对商品房的需求量很大，这就更加要求浙江省在发展经济的同时，注重绿色环保。本小组在参考其他省份现有激励政策的前提下，结合我省绿色商品房发展现状，提出的具有普遍参考价值的激励建议如下：
1.总述
（1）切实落实中央政府有关绿色商品房政策法规
各省在发展绿色商品房的过程中要坚持在中央政府宏观指引下，积极执行相关政策法规，鼓励各要素积极参与绿色商品房的发展，及时跟进绿色商品房发展动向，将绿色商品房的发展落到实处。
（2）因地制宜，出台具有各省特色的绿色商品房相关制度
例如浙江省地热、植被等资源相对丰富，应推动绿色商品房的发展与本地实际情况相适应，充分利用自然资源和气候条件，减少商品房产业中不可再生能源的使用，推广绿色商品房材料的使用。相关部门应积极推动绿色生态住宅小区、生态商业区等试点的建设，完善绿色商品房体系在浙江的发展。
（3）具体设立结合各省发展特点的绿色商品房核定标准
政府相关部门应根据各省实际商品房面积及资源能耗情况，规定绿色商品房覆盖比例，聘请专业团队制定科学星级评价指标，并对绿色商品房项目进行评价和控制，保证绿色商品房的数量和质量。
（4）通过建立激励机制和宣传推广来推动绿色商品房的发展
一方面，政府应采取有吸引力的经济措施调动房产开发商投资绿色商品房和消费者购买绿色商品房的积极性，如税收优惠、补贴、利息政策等；另一方面，政府应充分利用各种契机向人们传达低碳、环保、节能的生活理念，使绿色商品房的概念能深入人心，为绿色商品房的发展扩展良性市场。
2.具体措施
（1）基金扶持
总结与分析了国内外绿色商品房优惠政策，结合上文对于问卷调查的分析结果，本项目组对绿色商品房星级评价标准、补贴措施等进行了深入探究，在此基础上提出适合我国的绿色商品房发展的专项基金政策及针对不同星级标准项目的补贴额度。具体如下：
①中央政府：第一，中央财政设立“绿色商品房专项基金”，划拨科研经费鼓励绿色商品房技术的研究以及创新，聘请相关领域专家学者共同制定绿色商品房技术资料库并指派专人负责搜集整理现有绿色商品房技术的成本与获得的收益；利用科研经费组织专业技术人员开发绿色商品房产品并定期公费出国学习[来自wwW.lw5U.com]新技术，编制绿色商品房产品目录以便于完善我国现有《绿色商品房评价标准》。
第二，基金资助成立权威绿色商品房技术产品认证机构、绿色商品房星级评定机构以及绿色商品房项目实施监督机构，公布并及时更新国家权威认证绿色商品房产品信息、严格把关绿色商品房星级评定程序并保证工程质量。
②地方政府政府：采取中央财政支持、地方政府自筹以及相关公益机构和企业捐赠等方式设立地方政府绿色商品房专项基金，对开发绿色商品房的地产开发商和购买绿色商品房的消费者进行补贴，地方政府依据国家《绿色商品房评价标准》以及地方自身特点确定不同星级绿色商品房项目补贴额度。（可参照其他省份已出台的相关补贴政策）具体补贴措施为：
第一，绿色商品房地产开发商自行将其项目设计报告书向国家权威绿色商品房星级评定机构申请星级认证，由评定结果确定补贴额度。
第二，绿色商品房项目完工时由地方绿色商品房星级评定机构指派专人再次进行评定，如若实际完工质量并未达到申报时的设计星级指标，则由地产开发商返还未达标的补贴额，并按照同期活期银行存款利率支付相应利息，该利息存入地方政府绿色商品房专项基金。
第三，地方政府依据绿色商品房项目星级评定认证书，对其中入住居民实行四年物业费补贴制，入住第一年政府补贴30%，第二年补贴20%，第三年补贴10%，第四年补贴5%，五年后该居住区居民将不再享有政府补贴额度。
在对于消费者的调查不难发现，93%的人认为“国家政策优惠力度不够”是绿色住宅目前没有推广的主要原因，而34%的市民选择“购房时享受政府补贴或者银行贷款的利率优惠” 是促使消费者购买绿色商品房的主要因素，由此可见，根据绿色商品房星级评定结果对于居民实施的补贴措施是具有激励效应的。
2.低息贷款以及税收优惠
（1）中央政府
针对绿色商品房开发融资难的问题，中央政府可以出台依据《绿色商品房评价标准》星级评定办法对相关等级绿色商品房开发商提供贷款贴息补助、开发商可据评定结果向各大银行申请低息贷款的政策。同时，低息贷款政策也应该依据绿色商品房星级评价进行贷款利息分级，对于验收未达标的商品房，其地产开发商将返还所有优惠利息。
（2）地方政府
①地方财政出资组建绿色商品房担保有限责任公司，向绿色商品房开发企业提供融资担保业务，吸引商业银行、及外资银行等绿色商品房开发商提供低息贷款，帮助房地产企业解决绿色商品房开发融资难的问题。
②绿色商品房购买者可凭借绿色商品房星级评定认真书向各大银行申请低息贷款，贷款利率由地方政府和银行共同决定。
（3）税收优惠
由上文的绿色商品房外部性分析中可以看出，税收是有效缓解绿色商品房外部性的手段之一，因此我们在查阅相关资料的基础上，提出以下税收征管措施建议：
①如果房地产开发企业在商品房设计达到了绿色商品房星级设计施工要求，地方政府主管部门可以减免一定额度的土地出让金。
②绿色商品房开发企业在商品房施工过程中，使用绿色商品房技术目录或绿色商品房产品目录中对应的技术、产品或设备将享受免征或减征增值税的优惠。
③绿色商品房开发商在项目完工后申请权威绿色商品房星级认证机构的评定，政府主管部门按照该绿色商品房项目达到的“绿色商品房星级标准”，可以给予免征印花税；减征教育费及附加、城市维护建设费；在计算土地增值税时，将应用绿色商品房技术及使用绿色商品房产品比传统商品房多支付的成本加计扣除等优惠。
④对于生产绿色商品房产品的企业，地方政府可以进行适当的税收返还并提供相应技术创新支持。
三、结论
本文清晰阐述了绿色商品房概念，通过对相关历史资料的研究分析，指出了绿色商品房的发展现状；同时，通过SPSS建立线性模型，从能源消耗和商品房面积的角度预测了未来十年普通商品房的能源消耗量，从而指出了发展绿色商品房的重要性。
通过对调查数据的整理分析，总结出绿色商品房发展面临的机遇和挑战，指出了阻碍绿色商品房发展的主要因素是其开发成本以及房价相对于普通商品房较高而开发商以及消费者所享受的优惠条件有限，从而使得消费者和房产开发商对绿色商品房的积极性不高。
本文提出了推动绿色商品房销售的激励机制，主要由基金、贷款利息、税收优惠三方面组成，为中央政府和地方政府提供了具有参考价值的激励机制建议。
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[9]中经网统计数据库：http://db.cei.gov.cn/hongguan.htm.
作者简介：刘亦如（1992- ），女，籍贯：安徽淮南，职称，学历本科，单位：浙江财经大学，从事的研究方向：财政学