吴智明 中南财经政法大学工商管理学院
摘 要：本文通过对我国当前房地产企业现有的融资体系与融资渠道进行分析，研究我国现行融资政策、法规及环境，找出造成我国房地产业融资困境的原因所在。结合已有文献研究基础，探求适合我国国情的房地产业融资新渠道和新办法，破解房地产业融资瓶颈。
关键词：房地产企业；融资模式；困境；对策
一、研究背景与意义
1.研究背景。随着中国经济的进一步软着陆，作为一度拉动中国经济快速增长动力之一的房地产行业也逐步进入寒冬。受各方面因素的影响，房地产市场一度持续低迷，有部分房地产企业不惜降价抛售库存以缓解资金短缺的问题。一度备受关注的房地产企业融资问题再次呈现在人们面前，而对于融资问题的探究，不仅仅是房地产企业自身需要解决的重大问题，也是政府确保房地产行业稳步持续发展的大事。
2.研究目的与意义。在房地产企业和政府共同面临融资模式困境的局面下，本文通过分析考察国内房地产业的各种融资方式，挖掘现有融资过程中存在的问题，结合已有的研究成果，对进一步解决房地产融资困境提出对策建议。
二、相关理论研究
1.现代融资理论的开端MM理论。MM理论指出，严格的假设条件限制下，公司价值与其所采取资本结构没有直接影响，也就是说，不论公司使用何种融资方式都和公司价值没有关系。同时，也可以得出资产负债表中负债一边的多寡并不直接对公司经济价值产生影响。
2.融资的优序理论。相较于MM理论是基于交易双方所掌握的信息是对称的，优序融资理论则将条件更加现实话，即考虑到在真实的商业环境中，交易双方的信息是不对称的。因此，优序融资理论的核心就是：偏好于内部融资，确有需求外部融资的，则以偏好债券融资为主。
三、我国房地产企业融资现状探究
1.融资现状的环境分析。（1）[来自www.lW5u.com]经济环境分析。从国家宏观层面的经济增速来看，近几年虽然由于内外部原因有所放缓，但是宏观经济环境基本呈现出健康、稳定的发展态势，且具有相当强的可持续性。与此同时，虽然我国的城镇化水平已超50％，但相比较于西方发达国家仍处于较低水平，上升空间依然巨大，城镇化带来对房地产行业的刚性需求依然十分旺盛。从政府对于房地产行业的相关金融政策上来看，其完善性也在不断加强，金融政策不断改进完善。
（2）法律环境分析。房地产行业对于中国来说，仍然是一个新兴的产业，在政府管理层面有很大的欠缺及不足，各项法律法规及配套措施亟需完善。近些年来，我国政府加大了对房地产业的调节力度，不仅重视经济、金融等市场调控方式的结合使用，还加强了以行政问责为主的行政手段。
2.现有融资渠道分析。（1）内源性融资渠道。内源性融资主要指发生在房地产企业内部，不与外界发生资金交换的融资模式，主要以企业自有资金为主，兼有部分企业内部员工融资等多种内部集资模式混合。
政府对房地产企业的自恃资金比例有相关规定，但是，受制于自有资金数量有限，在开发过程中房地产企业大多不太愿意优先使用过多的自有资金。内源性融资模式对于缓解融资困境起到的作用相对较小，也客观形成房地产企业对于外源性融资的过度依赖。
（2）外源性融资渠道。外源性融资指房地产企业依赖外部资金渠道获得房地产开发过程中所需资金的一种融资渠道，主要包括银行贷款融资、上市发行股票融资、单独发行企业债券融资、房地产预收账款融资、典当融资、商业信用融资和房地产信托融资等多种融资模式。在众多外源性融资渠道中，银行贷款是房地产企业获取资金最多的渠道，也是相对资本成本较低的一种方式。但是该渠道受宏观经济情况和政策影响变动较大，具有一定的不稳定性。
3.融资困境成因分析。（1）过分依赖于银行贷款，加大房地产企业金融风险。根据一些国际通行标准的规定，房地产银行贷款不超过房地产总投资的40％是为最佳融资状态。但就目前中国房地产企业融资现状来看，实际的银行信贷及商品房预售款占房地产企业资金来源达70％之多，企业自有资金率明显偏低，大大降低了房地产企业对金融风险防范的能力。近年来，商业银行房地产行业贷款余额普遍呈现递增趋势；房地产行业贷款占总贷款的比例多为小幅增加。
（2）传统融资渠道狭小，缺乏资金注入的有效途径。企业融资渠道有两种：一是内部盈余资金。即企业在经营过程实现盈利后形成的企业可自由支配的资金。该融资成本远低于外部融资成本，是首选的融资模式。二是外部融资。外部融资成为房地产项目融资企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有银行贷款、多方合作开发。在当前环境下，两种融资渠道无法很好地衔接配合，造成房企对于单一渠道的过度依赖，形成融资困境的恶性循环。
（3）法规政策不完善，民营房地产企业难获扶持。相较于国外发展较为成熟的房地产证券化、房地产基金等新型房地产融资形式，以及相关的行业规范监督体系，国内尚处于摸索阶段，相关的政策和制度化建设尚未健全。而对于房地产行业的发展支持，政策性向国有大中型房地产公司倾斜，使得民营中小房企根本无法获得相应的政策优势和融资扶持。
（4）中小企业占据多数，融资金额少且信用低。随着市场经济的进一步发展，社会资本对房地产业的大量涌入，造成极为不均衡的发展现状。各种民间资本争相成立中小房地产企业，规模虽小但数量庞大，这就决定了其融资资金相较于大型的房地产企业更难，后续借贷难以得到有效保障，发生借贷违约的现象更加频繁。
四、破解我国融资困境对策分析
1.提升房地产企业自身综合实力。房地产企业要根据内部条件合理定位，充分衡量企业的可持续性发展能力和融资能力，并依据企业投资结构组成确定合理的融资结构和融资额度，进一步降低财务风险，减少盲目融资现象的发生，避免造成一系列不必要的额外负担。再者，绝大多数房地产企业可能存在多个运作项目齐头并进的情况，因此融资数额可以有针对性地展开，并在开展项目的过程中随时对项目的运行状况进行监督。并且通过对不断变动的信息进行收集分析，对房地产企业下一步融资活动提出合理规划，并能够根据内部因素的变化制定相应的预警机制，根本上杜绝盲目融资的现象。
2.完善房地产融资市场多元化体系建设。为保证房地产企业的健康良性发展，政府亟需创造一个良好的融资环境，完善房地产融资市场体系建设，强化对房地产金融市场的宏观调控。同时，政府应加强社会法制建设，积极防范并切实降低房地产金融市场风险，避免在受到较大国际范围的金融危机冲击之时，出现市场疲软甚至房企大规模破产现象。除此之外，政府还需加大对利率和价格的宏观调控力度，通过相关行政和法律手段对房地产金融市场运行情况加以监管，在经济改革的同时逐步完善房地产金融市场，切实为房企提供一个有利的融资环境。
3.不断挖掘现有融资渠道的提升潜力。银行信贷、上市融资、房地产企业债券以及房地产信托等多种融资渠道都是房地产企业融资渠道的重要组成部分，但它们并非是一种此消彼长的不相容关系。多种融资渠道在房地产金融市场上起着不同的作用，发挥着各自不同的作用，确切的说应该是一种互补同发展的关系。切实分析每一种融资渠道对于房地产企业在不同时期、不同阶段的重要作用，房地产企业应根据自身的项目运营和财务状况，合理科学地选择融资渠道。
4.突出发展新型融资渠道。房地产投资信托基金（REITs）在美国、新加坡、日本及在中国香港地区的运行情况，国内房企可借鉴各国成熟的房地产投资信托基金，发展适合的REITs模式，缓解融资困境。同时，也应避免照搬照抄，将明显不适合我国当前国情的政策强行引进实施，这反而不利于进一步缓解房地产融资难题。
五、小结
房地产行业在中国发展已有余30年的历史，但是其融资困境的显现还在于近年来城镇化的快速发展，政策不断调整的过程中。笔者认为，融资难的困境一时还无法彻底根除，只有通过房地产企业、政府部门、金融机构以及社会等多方面的力量共同协作，发挥各自在主导领域的优势地位，各方齐心协力才能够为房地产企业融资创造出良好的环境。
参考文献：
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[4]中国人民银行课题组.房地产业的发展与金融的支持[J].金融时报,2004（3）.
作者简介：吴[来自www.lW5u.Com]智明（1990- ），男，浙江建德人,中南财经政法大学工商管理学院2012级硕士研究生,研究方向：企业管理