钟霞 阿坝师范高等专科学校
阿坝师范高等专科学校科研基金赞助项目：ASC13—12
[来自wwW.lw5u.cOm] 摘要：当前，房地产业已成为我国国民经济的支柱性、先导性的地位。房地产产业具有关联性高、带动性强、涉及面广、收益性强，是经济繁荣的重要支撑点，是整个社会各个行业相互联[来自wWw.Lw5u.coM]系的重要枢纽。但是，在房地产市场上特别是商品房增量市场上出现了房价过高，增量房结构不合理等问题，本文对此进行剖析并试图找到解决这些问题的对策。
关键词：商品房市场增量；问题；建议
一、我国商品房市场增量市场存在的问题
1.房价居高不下且上涨过快。虽然近年来，我国政府出台了一些列的调控房价的政策，但是收效甚微，与人们的收入水平相比许多城市房价增长速度过快，价格过高，通常一个房子要耗费甚至三代人的积蓄才能付的起，已大大超过人们的承受能力。究其原因有：首先，土地是稀缺性资源，其数量有限且不能再生，对这种稀缺资源的使用权进行控制就可以达到垄断的效果，从而获得巨大的利润。在长期范围内，土地供给缺乏弹性，而需求又不断增加，土地价格必定会上涨，当前房价过高的很重要的一个原因就是土地资源本身就具有保值增值性。
另一个原因就是炒高房价。房价越高，利润就越高。对于开发商来说，商人的本性就是逐利，他们采取假买假卖、广告媒体宣传等方式来抬高房价。越来越多的民众看到这个交易有利可图，纷纷加入了炒房这个行列，房屋投机性需求增加，过量的需求导致价格的上涨，价格上涨又会给房地产开发商带来更多的利润，利润增加，又会吸引新的开发商和投机者加入该行业，如此循环反复。2.结构的不合理。由于利益的驱使以及布局结构的失调，当前商品房市场增量市场上出现的最大问题就是别墅、大户型商品房等高档住宅建筑面积过大，而中低价位的商品房和经济适用房相对开发量不足。住房的供应结构失调。一些开发商为了牟取更多的利益，只是大规模修建大户型的高档住房，无视广大消费者的不同需求。这样的直接后果就造成经济适用房和中低档的房屋的建设量不足，而高档住房又大量闲置，造成社会资源的极大浪费。导致了土地资源的浪费和不合理利用。据我国国家统计局发布的数据显示，2010 年7 月至2011 年12 月的18 个月间，全国住宅待售面积增加1322 万平方米，商品房待售面积增加了8000 万平方米，在2009 年以后，国家统计局将商品房的空置面积改为“待售面积”，两者的区别是：前者是开发商没有将房屋销售出去或处于出租的状态，而后者是指房屋已经售出，但闲置到无人居住。然而，无论采用哪种说法，无论是“待售”还是“空置”，都是住房结构不合理的一个表现。
二、针对当前商品房市场增量市场存在问题的解决对策
1.规范土地出让市场。我国法律明确规定，我国是城市土地国家所有，所以说，国家垄断了城市土地。见下图土地出让收入在地方财政中占有很大的比例，2008 年～2011 年的成都市的财政收入平均每年为1675.89 亿元，其中地方财政收入平均每年为487.42 为亿元，土地出让金平均每年为323.94 亿元，土地出让金与财政总收入比值为19.33%，土地出让金与地方财政收入比值为66.46%。可以看出，成都市由土地带来的“土地财政”占当地财政收入比重较大，为房地产市场带来可持续运作的空间基础。另外，土地出让对地方经济带来了重大的影响，这也是为什么房价一再高涨，地方政府也不愿意为打压房地产市场的原因。
数据来源：成都市统计局，中国指数研究院政府对土地财政的依赖造成增量房地产市场的不合理状态，要求改革现有土地出让过程中不合理的制度加大对已出让土地的利用率；逐渐建立梯度土地供应体系，从而满足市场中不同的需求。
2.调整增量房地产的市场结构。各地要通过改建扩建、租赁、购买等多种方式，多渠道的拓展保障性住房面积，扩大保障性住房的覆盖范围。加强住房管理制度，健全法律法规，完善准入退出机制，做到公平公正公开。增加公共租赁房屋的供给，控制高档住宅的数量，通过增加房屋的供给有效率，改变供不应求的状况。在房地产市场中引入竞争机制和把握调控政策，改善房地产市场结构布局。
3.建立商品房市场增量市场信息披露系统。由于大量的投机者进入市场炒卖地产，而此时，需求过旺，价格迅猛上涨，搅乱了房地产市场秩序。政府可以建立一个完善的信息披露系统来抑制过大的投机需求，一方面，方便及时准确的发布最新信息，引导消费者理性消费；另一方面，及时、快速准确的搜集行业动态数据，进行科学分析，对市场的现状作出判断，及时解决存在的问题。
参考文献：
[1]杨继瑞，李明.当前我国房地产市场发展的问题与政策建议[J].价格理论与实践,2007．（11）
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[3]刘彦喆.我国商品房市场增量市场与存量市场结构分析[J].合作经济与科技,2009（04）:16）