谢璐 王成方 浙江财经大学会计学院
摘要：商业地产行业一直是国内的热门话题，它与人民的利益息息相关，也对中国的经济有着不容忽视的影响。本文从我国当前商业地产行业现状出发，利用罗伯特·希金斯的可持续增长模型得出我国商业地产企业的实际增长率远远大于可持续增长率，可持续发展能力不足。同时，从融资、税收政策和住房公积金政策等多角度分析了影响我国商业地产可持续发展的因素，并提出了相应的改进措施。
关键词：商业地产；可持续发展；财务因素
一、引言
8 月24 日，为期两天的2014 亚布力中国企业家论坛夏季高峰会在郑州闭幕。作为中国最大的商业地产开发企业的万科集团董事长王石表示，商业地产市场的黄金时代已经结束，白银时代到来。所谓黄金时代，指遍地是黄金，大家都能看得到，只要你肯弯腰，就能捡到；而白银时代，则意味着你需要费工夫去寻找。作为中国商业地产界的领袖人物，王石的一字一言都备受关注，掷地有声，能较大程度地反映出当前中国商业地产市场的发展现状。这意味着中国的商业地产市场竞争将日益激烈，企业可持续发展能力将成为商业地产企业当前和未来发展所追求的核心目标。
2014 年以来，国内各大中城市的楼市销量下滑，价格止涨，业内普遍认为我国的商业地产行业进入了“下半场”，更有专家认为商业地产行业进入了下行通道，因此“拐点论”、“崩盘论”、“泡沫论”迭出，商业地产行业像雨像雾又像风。中国商业地产行业何去何从？未来的发展前景和大势、走势如何？
本文通过分析我国当前商业地产行业现状，并运用企业可持续增长模型对我国商业地产行业的可持续发展能力和影响因素进行分析，此外还提出了提高我国商业地产行业可持续发展能力的相应对策，为我国商业地产企业未来发展道路指引方向。
二、中国商业地产市场现状
1.总体情况
在过去的几年里，我国商业地产行业迅速发展，商业地产价格不断攀升，尤其是2007 年，较高的涨幅使得普通居民难以承受，影响我国国民经济的和谐发展。近几年，在国家宏观调控的影响下，房价的涨幅趋于平稳，但仍然居高不下。[来自WwW.lw5U.com]
2.我国商业地产行业可持续发展的能力
美国财务学家罗伯特·希金斯就公司增长问题和财务问题进行了深入的研究，提出了可持续增长模型。希金斯定义：可持续增长率是指在不需要耗尽财务资源的情况下，公司销售所能增长的最大比率。可持续增长率代表企业适宜的发展速度，实际增长率是企业现实的实际发展速度，两者之间的差异代表实际与理想之间的差距（聂超颖，2008）。我们利用该模型来分析我国商业地产行业的可持续发展能力。万科企业股份有限公司、保利商业地产（集团）股份有限公司和招商局地产控股股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，在中国商业地产行业具有代表性。我们选取了这三个企业，分别计算了这三个企业从2011年到2013 年的实际增长率和可持续增长率。经过计算得知2011年到2013 年，这三个企业的实际增长率均在30%—40%左右，而可持续增长率均在10%左右。2013 年万科企业股份有限公司的实际增长率为31.33%，可持续增长率为10.11%；保利商业地产（集团）股份有限公司的实际增长率为34.03%，可持续增长率为4.86%；招商局地产控股股份有限公司的实际增长率为28.74%，可持续增长率为9.48%。可见，这三大企业的实际增长率远远大于可持续增长率。因此可以推测中国商业地产企业的可持续发展能力不够强。
三、影响我国商业地产企业可持续发展的各项财务因素
1.融资
资金是企业经济活动的第一推动力、持续推动力。企业能否获得稳定的资金来源、及时足额筹集到生产要素组合所需要的资金，对经营和发展都是至关重要的。商业地产行业作为资金密集型产业，其生产环节、流通环节、消费环节都需要金融业和健全的资金市场作为后盾，所以融资对于商业地产行业的可持续发展更是尤为重要。
然而近几年来，虽然中国商业地产行业得到了迅猛地发展，但是与之相联系的融资却没有跟上其发展脚步，我国商业地产金融发展还比较落后，与商业地产行业的迅速发展不相协调，阻碍了我国商业地产行业的可持续发展。目前，我国商业地产仍然主要依靠商业银行贷款进行融资。银行对商业地产贷款进行控制，往往使资金密集型的商业地产企业遭受资金短缺的困扰。同时，近几年来中国政府出台了一系列的商业地产宏观调控政策，使银行的商业地产贷款收紧，中国商业地产企业融资渠道问题显得十分突出。因此，银行贷款虽然支持商业地产行业逐渐发展壮大起来，但也在某种程度上阻碍了我国商业地产企业的可持续发展。商业地产企业应拓宽商业地产的融资渠道，掌握商业地产融资的多种模式。商业地产企业只有选择了适合自身发展需要的融资方式，才能获得充足的资金支持，扩大规模提高获利能力，从而提高自己在商业地产市场上的竞争优势，促进企业快速健康地发展。
2.税收政策
（1）营业税和企业所得税
国家针对商业地产企业销售住房征收营业税和企业所得税。提高两税的税率会打击商业地产企业向市场提供住房的积极性，也容易使得商业地产企业将这部分税负转嫁给消费者，增加消费者的购房负担，将制约商业地产企业住房的交易行为。
（2）土地增值税
土地增值税是对纳税人转让商业地产土地取得的净增值额征收的税种，实行四级超额累进税率。征收土地增值税，主要是为了防止土地资源的过度开发，抑制商业地产的投机炒卖行为，从而抑制房价的过快增长，确实对商业地产行业的可持续发展作出了贡献。但是，我国实行土地增值税还不完善，存在诸多问题。一方面，由于商业地产企业成本项目繁多、土地增值税计算过程复杂，许多税务人员还没有熟练掌握土地增值税的税收政策和计算方法，导致土地增值税征管不到位，无法有效发挥其作用。另一方面，土地增值税的税负明显高于其他税种，给纳税人造成了负担，再加上税务机关对土地增值税的稽查力度不足，使得很多商业地产企业采取各种手段来少纳税，偷税漏税现象严重。这些问题如果逐渐扩大，将会影响土地增值税功能的发挥，使得土地增值税形同虚设，影响商业地产行业的可持续发展，所以，必须完善土地增值税。
（3）房产税
随着社会经济的不断发展，现行的房产税已经出现了越来越多的弊端。房产税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。但是随着近几年国家对农村的大力扶持，农村生活水平不断提高，不少农村的经济标准和城镇已经十分接近，不对农村征收房产税则逐渐有失公平，还抑制了国家财政收入的增长。
3.住房公积金政策
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。我国从1991 年起开始实行住房公积金制度，其目的是为了解决职工住房困难的问题。自住房公积金建立以来，确实发挥了较大的作用，推动了住房分配货币化改革，引导城镇居民住房消费，加快了我国住房的建设，改善了我国居民的住房条件。
但是，近几年来，现有的住房公积金政策因无法适应目前购房环境的变化而带来了各种矛盾。首先，相比房价的不断上涨，公积金贷款额度却明显偏低，对于很多低收入甚至中等收入的家庭来说，仅仅依靠工资和公积金贷款还是很难购置住房。买不到房，就用不到公积金，公积金逐渐成了“摆设”。其次，在实际操作中，公积金链条非常复杂，涉及职工、单位、中介机构、管理中心、经办银行、地方政府、监管部门等多方关系，使得不少地方公积金出现了提取难的问题，甚至还因此催生了公积金代取业务，代取公积金的中介机构从中收取高额的佣金，严重扰乱了市场经济的秩序。同时，住房公积金实行属地化封闭管理，地区间的资金无法调剂使用，导致部分地区有钱无贷，呈现存量资金浪费，贬值矛盾突出，而部分地区有贷无钱，资金使用紧张，流动性风险日益凸显（侯学良，王凯，2008）。再次，住房公积金的监管出现了问题，不少地方公积金中心的管理人员通过伪造个人购房需要提取的相关凭证等手段，违法将住房公积金提取出来，或中饱私囊，或将住房公积金借给商业地产开发商赚取收益。
四、提高我国商业地产企业可持续发展能力的措施
1.开展多渠道融资，创新融资
目前商业地产金融市场资金来源以银行信贷为主，结构较为单一，商业地产企业应拓宽融资渠道，创新融资方式，完善资金结构。例如，大力开展商业地产信托融资，增强融资的灵活性；鼓励发展商业地产债券市场，向社会发行债券，同时也可以给予购买债券者购房上的优惠，在债券到期时转为购房的预付款，或者给予购房折扣优惠（王铁军，2008）；积极引导国外资金进入商业地产融资市场，借鉴国外新型的融资方式等。
2.进行合理的纳税筹划
（1）选择纳税筹划的重点税种
商业地产开发企业生产经营过程中涉及税种较多，对特定企业而言，每个税种的纳税筹划空间是不一样的，应当选择纳税筹划空间比较大的税种作为纳税筹划的主导税种，同时，还要考虑我们所选择的主导税种的筹划方法对相关税种的拉动效应、纳税筹划所引起的成本费用变化，核算筹划成本，综合考核企业的节税效果（刘玉章，2009）。
（2）利用税收优惠政策进行纳税筹划
纳税筹划以遵守税收法规为前提，企业也应该研究税收优惠政策并加以利用（刘玉章，2009），因为国家制定税收优惠政策是以可持续发展战略为导向的，国家也鼓励企业利用税收优惠减轻税负。企业利用税收优惠进行纳税筹划，有利于企业减少税费支出、合理配置资源，促进企业的可持续发展。
3.完善住房公积金政策
完善住房公积金政策，要改进住房公积金提取、使用和监管机制。可以建立住房公积金银行，实现公积金管理从“行政化”向“金融化”的转变。一方面，能解决公积金提取难的问题，还能有效解决住房公积金的流动性问题，突破公积金的地域限制，实现公积金的跨区域配置；同时，将公积金存放在银行还能防止资金贬值的风险。另一方面，能弱化公积金管理的行政权力，强化住房公积金的内部监管制度，切断权力人员利用住房公积金牟取私利的行为。还可以建立网上自助办理住房公积金提取的系统，实现住房公积金的电子化服务，减少公积金提取链条，提高公积金的提取效率。
4.开展多元化经营，提高企业竞争力
去年，万科提出战略转型，由住宅产品提供商向城市配套服务商转变。除涉足商业地产外，万科也已大手笔进军旅游度假项目。不止是万科，近年来，越来越多的商业地产企业开始了多元化转型。这也将是商业地产企业未来的发展之路。开展多元化经营有助于在传统商业地产业务的基础上培养新的收益增长点。商业地产企业可以在开展传统商业地产业务的基础上，结合教育、健康、商务出行、消费休闲等多个领域展开经营，满足消费者的多元化需求。如建立旅游休闲住宅，因为随着人们收入水平的提高以及假期时间的增多，去外地或者城郊旅游已经成为人们生活中必不可少的休闲方式；出租廉租公寓，满足那些外地人员以及付不起昂贵租赁费用的人们的需求。
参考文献：
[1]聂超颖.浅析可持续增长率与实际增长率[J].商业文化,2008,(7).
[2]侯学良,王凯.我国住房公积金制度的若干问题及其相关对[来自www.LW5u.coM]策与建议[J].建筑经济,2008,(5).
[3]王铁军.中国房地产融资20 种模式与成功案例[M].中国金融出版社,2008.
[4]刘玉章.房地产企业财税操作技巧[M].机械工业出版社,2009.
作者简介：谢璐（1993-），女（汉族），浙江绍兴人，浙江财经大学会计学院，本科生，从事财务会计研究;王成方，浙江财经大学会计学院讲师，从事财务会计与资本市场研究