周诗天 金肯职业技术学院
本文属于江苏省教育厅2014 年度高校哲学社会科学基金指导项目：后危机时代逆周期房地产金融监管的研究，项目编号：2014SJD309摘要: 近十多年来，中国的房价一直是广大民众关注的热点问题。房价的一路飙升导致了各种经济问题及社会不满的出现。2007 年由美国房地产次贷危机引发的国际金融危机席卷金球，破坏巨大，影响深远。房价关乎中国的国计民生和可持续发展。本文试图解读中国房地产价格，从深层次上分析探讨中国房价涨[来自WWw.lw5u.com]跌的原因。
关键词：可持续发展；探讨；商品房；经济
近近十多年来，中国房价的飙升使得绝大多数百姓只能望“房”兴叹，广大守法工薪阶层是很难买得起房子的。对于这个问题，中央与地方政府曾多次出台了系列调控措施，但并没有达到控制房价过快上涨效果。从结果上来看，很多次政府调控房价却成房价上的涨助推剂。反而是今年在没有明显政府调控加码的情况下，房价却出现一定程度下跌。中国的房价是到底由什么来决定的？怎样才能读懂中国房价？
一、中国房地产的现状
中国的房地产市场的形成时间不长，在改革开放以前，我国实行的是公有住房实物分配制度。1998 年国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出停止住房实物分配，实行住房分配货币化。从此，中国房地产逐步成为一个国家的支柱产业，成为一个全国性的消费、投资、投机三合一的重要市场。
上世纪90 年代以来，中国房地产业飞速发展，极大地促进了我国经济繁荣和城市化进程。然而，近十年来房价持续上扬，房价成为绝大多数国人的心头的痛。房奴们与还没有资格当房奴的人们只能望房兴叹。房价飞速上涨而工资水平却相对稳定，导致房价收入比连年增长。根据联合国统计，国际上大多数国家的房价收入比为3～7 比1，而我国却远远超出这个比例，一线城市的房价收入比更是奇高。一面是普通工薪阶层根本买不起住房，承受巨大的社会压力，另一面是出于投机性或投资性目的，有些购房者每人购买了很多套房子，成为房市中活跃者和重要力量。
二、对房价上涨原因分析
1.需求方面的原因分析。中国房价的上涨，最根本原因还是资金推动。房地产价格上涨从本质上来源于超发的货币，M2 超发得多，房价就上涨快，M2 超发得少，房价就上涨慢。说到底，还是广义货币（M2）不断膨胀造成的，过去15 年间中国的M2 的平均增速[来自wWW.lw5u.coM]为20.2%，远超过GDP 的增速。1999 年年底的时候，中国的M2 是12 万亿，到今年9 月底是120 万亿，15 年里上涨了10 倍。而10 倍，基本上就是中国房价在这期间的平均涨幅。当然，有的中小城市人口流出房价上涨较少，有的大城市人口大量流入，房价上涨较大。但中国在此期间之所以没有造成大规模的通货膨胀，就是因为房地产、地方融资平台成为蓄水池，吸纳了大量资金。由于这些资产的流动性较差，因此吸纳资金变成钢筋、水泥沉淀下来，这样不统计房价的通货膨胀就降了下来。当然，房价与M2 并不是完全对应关系，它还受其它很多因素影响。中国相对宽松的信贷标准，增加了普通民众购房的支付能力，直接拉动了对房屋的需求，从而推动房价上涨。现在住房按揭贷款成为相当普遍的购房方式，很多原来没有足够支付能力的人提前实现住房消费，直接刺激了住房需求的增长。每当政府放松贷款限制之时，也房价即将上涨之时，九月底开始的本次政府放松房贷也不例外。
土地买卖是地方政府的头等重要财源，地方政府融资平台的融资还款很大程度上依赖土地财政。地方政府土地财政就是垄断土地供给，一方面千方百计低价收地，许多地方野蛮拆迁，征地血案就是低价收地的表现。另一方面，地方政府不遗余力地经营城市，大力推动地价不断上涨，这样卖地就能生财有道，取得巨大的超额垄断利润。地价上涨结果必然从成本上引起房价上涨。
我国房价近十多年来的大幅上涨，房地产行业投资回报远远高于社会平均水平，另外由于民众投资渠道不畅，股市风险大，债市低迷。超发的货币大量流入房地产。高额的收益率以及对房价上涨的预期，加大了房屋的投资和投机需求，投机者的炒作更是房价迅速上涨的重要因素。
2.供给方面原因的分析。影响房地产供给的因素主要包括房价、土地成本、开发成本，市场预期等等。房价预期是影响房屋供给最重要的因素，房价上涨预期会使开发商纷纷斥资买地，启动建设项目，从而提高市场住房供给。但是，中国房地产市场是一个典型的政策市，国家政策动向是开发商最关注的，国家政策影响住房供给的情况是最值得关注的。
随着城市化进程，能用来建房子的土地越来越少，稀缺的土地资源始终是开发商争夺的目标。这也和地方政府垄断土地一级市场相对应的。这样土地的价格不断上涨。地价的上涨，推动房价的上涨，房价上涨反过来又促进地价上涨。开发商不得不以更大的成本获得土地，这样就影响到房屋的供应量。3.博奕的利益相关者的分析。房地产价格主要利益博奕者是：中央政府，地方政府，开发商，中央银行，商业银行，刚需消费者，改善消费者和投机者。中央政府把房地产作为国家经济的支柱产业，一旦经济增长下滑，就会想到从房地产上做文章。现在中国人买什么都不积极，唯一对房子情有独钟，更有丈母娘需求这样刚性需求做支撑。中央政府采取的房产调控措施，试图控制房价过快上涨，但政策的出发点是行业的稳步发展，事实上对控制房价上涨没有多大作用。
房地产业的发展对地方政府有无与伦比重要的意义，不仅有助于增加GDP 考核份量，财税部门对房地产行业税收有严重依赖,卖地收入更是地方政府命根子。地方政府实际是房价飙升的幕后的最大的推手。房价上涨的另外一个重要的推手是商业银行。房地产业是一个资金密集型行业，对银行业的依赖性很大。商业银行的开发信贷是开发商资金来源，个人住房信贷极大地提高市场的住房需求水平，从而推动房价不断上涨。从政策上，商业银行更喜欢宽松的金融政策，将货币从左手转到右手，从而获取利差。
中国的中央银行并不是独立的，它是中央政府的一个金融政策代言人和执行者。其金融监管更多反映了中央政府的意志。众多开发商作为房地产市场的主体，决定着住房的供给水平。开发商做为企业，其动机是为获取高额利润，它们经常通过捂盘惜售、延期开发、改变开发模式，改变土地用途等多种方式抬高房价。开发商的唯利是图，谋取暴利。抬高房价能有更多的利润，当然是它们必然的选择。
刚需消费者，改善消费者是房市中的散户和弱者，他们随波逐流，买涨不买跌。同时他们也市场的中坚力量，是房子真正需求者和消费者。投机者是市场润滑剂，也政府调控的首要打奔放的对象。
总之，从利益角度来看，目前，房地产行业依然是中国最大的支柱型产业之一，为中央和地方政府贡献着巨大的税收，特别是为地方政府提供巨额卖地收入。政府与相关利益的捆绑，决定了政府不会过分打压房地产价格。但中央政府顾忌房价已是一个影响社会稳定的因素，因而调控的目标是防止房价过快上涨，而不是打压房价。
从长远来看，目前的中国正在大力加快城市化建设，原有的大量农民与非城市人口向城市转入，就需要新建大量房屋，就要不断地拆旧建新。在供求的动态平衡中，只要政府手握土地开发出售权，土地价钱节节攀升，房价只会增长，而不可能下跌，因为开发商要赚钱，政府要获取巨大财政收入。至于增长的幅度，政府一直在做的就是维稳，目标是楼价不要有太大变动，不能出现类似美国的房地产金融危机。
参考文献：
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